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皆さんこんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日は、相続で初めて地主になる方に向けて「地主さんの基礎中の基礎。底地とは？」について説明します。
皆さんは「底地」という言葉をご存じですか？このチャンネルでも度々お話ししていますが、今回は改めて底地について説明します。特に相続で初めて地主さんになる方にとって、大切な内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
今回は、底地について最低限知っておくべき基礎的なお話をします。順番に説明します。
底地とは？
まず、「底地」とは何か、について説明します。読み方は「そこち」で、「ていち」ではありません。底地とは、第三者が建物を所有するために、賃借権が付いている土地のことを指します。こちらの図をご覧ください。
この土地には第三者の賃借権が付いており、簡単に言うと、土地の上に建物が建っています。これが底地です。
地主が底地を保有するデメリット
さて、地主目線で見ると、底地を保有していることで生じるデメリットがいくつか存在します。
- 地主であっても土地を自由に使えない
- 底地を取り戻すには高額な立退料が発生する可能性がある
- 地代収入が安い
- 売却条件が不利になることがある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
地主であっても土地を自由に使えない
土地自体は地主さんのものですが、その利用権は第三者が持っているため、地主さんは土地を自由に利用できません。これは、地主にとって非常に不利な状況です。
底地を取り戻すには高額な立退料が発生する可能性がある
したがって、地主さんとしては賃貸借契約を解約して土地を取り戻したいと思うこともあります。
しかし借地借家法という法律が賃借人の居住権を強く保護しているため、簡単には出て行ってもらえません。無理に出て行ってもらおうとすると、高額な立退料が発生する可能性もあります。なお、借地借家法に基づく賃借人を「借地人」、その賃借権を「借地権」と言います。
関連記事：借地人から借地権の買取を求められたらどうする？対処法を不動産鑑定士が解説！
関連記事：借地立退料を安くする方法とは？驚くほど安くできた実例を紹介！
地代収入が安い
次に、地代収入についてです。地主さんは底地を所有しているため、地代収入を得ることができます。ただし、地代は過去の契約条件によって非常に低いケースが多く、駐車場として貸す場合に比べてかなり低い収入となっていることが少なくありません。
関連記事：地代・借地料の相場はどのくらい？
また、地代の値上げには借地人の同意が必要で、これも簡単なことではありません。
その原因の1つが「法定更新」という制度です。
法定更新とは、契約期間が終了しても、借地人が引き続き借りることを希望する場合に、自動的に契約が更新される仕組みです。本来であれば、契約更新時に賃料や条件を交渉し、合意できなければ契約を終了させることができるのが通常です。しかし、法定更新によって地主側が条件交渉の主導権を握ることが難しくなっています。
これを解決するには、まず地代の相場を把握し、タイミングを見逃さず繰り返し請求していくことが重要です。
地代値上げの具体的な方法については、このサイトで他の内容をあげていますので、ぜひ参考にしてください。（詳しくは後述します）
なお、底地を所有している場合、更新料を受け取ることも可能です。更新料とは、土地賃貸借契約の期間満了時に地主が借地人から受け取る一時金のことです。
しかし、契約期間が長いため、一生のうちで更新料を受け取れるタイミングはそれほど多くありません。また、そもそも更新料を取れないケースも少なくありません。更新料を確実に受け取るためには、事前の準備が非常に重要です。
さらに、地主は承諾料を受け取ることも可能です。代表的なものとして「譲渡承諾料」が挙げられます。これは、借地人が借地権を第三者に売る際に、地主が承諾することで得られる手数料です。このタイミングは、土地を取り戻すチャンスにもなり得ます。なぜなら、借地人が土地を借り続ける権利を放棄するタイミングだからです。
また、「建替え承諾料」や「条件変更承諾料」などもありますが、これらについても適正額をしっかりと請求するためには、知識を蓄えておくことが大切です。
売却条件が不利になることがある
次に、底地の売却について説明します。契約書に特別な記載がない限り、地主は借地人に断らず第三者に底地を売却することが可能です。
ただし、まれに「まずは借地人に売却を打診する」という約束をしていることがありますので、その場合は契約書をよく確認しておく必要があります。
また、第三者に売却する場合、借地権が付いているため、その土地を自由に使えないことから、売買価格は更地に比べてかなり低くなるのが通常です。
さらに、借地人に底地を売却することも可能です。借地人からすれば、土地が自分のものになるため、通常は第三者に売るよりも高い金額で売却できる可能性があります。
よくある底地の困りごと
さて、底地を保有している地主さんの中には、次のような困りごとを抱えている方もいるかもしれません。
- 地代の値上げができていない
- 地代を滞納されている
- 底地の相続対策ができていない
- 底地が共有状態になっている
それぞれ解決策とあわせて見ていきましょう。
地代の値上げができていない
地代に関する問題は、多くの地主さんが直面しているかもしれません。
長期間地代を見直さないこともよくありますが、やはり周辺相場や経済状況にあわせて地代を上げていきたいと考える方も多いでしょう。
地代を値上げするときは、次のようなポイントを意識する必要があります。
- 相場の半分の値上げを目指すこと
- 値上げは、こまめに請求すること
詳しくは下記の記事をご覧ください。
関連記事：継続地代の値上げのコツとは？不動産鑑定士が実務上のポイントを解説！
関連記事：借地人と地主の関係は地代に影響する？不動産鑑定士からのアドバイスを紹介！
地代を滞納されている
地代を滞納されてしまい、困っている方もいるのではないでしょうか。
借地人は「借地借家法」によって手厚く保護されているため、たとえ地代を滞納されているとしても、簡単に契約解除ができるわけではありません。
しかし条件を満たせば、借地契約の無催告解除が認められることもあります。
関連記事：地代滞納を理由に借地契約を無催告で解除できる？即時解除が認められた事例を不動産鑑定士が解説！
また、正しい手順を経て、建物収去土地明渡請求訴訟を起こすことも可能です。
底地の相続対策ができていない
将来、親から底地を相続することになりそうなものの、何も相続対策ができておらず困っている方もいるのではないでしょうか。
底地と相続については、大きく2つの問題があります。
1つ目は、借地人との感情的な問題を次世代に引き継いでしまう点です。親世代のトラブルやストレスがそのまま相続され、次世代の地主が不満を抱えるケースが多々あります。
2つ目は、底地に課せられる相続税です。底地は実際には高値で売れないにもかかわらず、相続税の計算では「路線価」という評価基準が用いられるため、結果的に大きな税負担を強いられる場合があります。
底地は地代が安いにも関わらず、更地価格の4割程度で評価されてしまうため、相続税対策を適切に進めておく必要があるのです。
関連記事：底地を相続すると税金が大変？底地の相続税評価と相続対策を紹介！
また、底地を相続した際には、不動産の相続登記をするだけではなく、次のような手続きが必要なことも知っておきましょう。
1. 自分が土地を相続したことを借地人に通知すること。
2. 今後の地代の支払い先を伝えること。特に銀行振込の場合、口座情報をお知らせしましょう。
3. 借地人に会える場合は、一度挨拶を兼ねて訪問し、借地人がどんな方か、今後の借地権の取り扱いについて情報収集しておくと良いでしょう。
底地が共有状態になっている
地主さんの中には、借地権が付いている底地を、複数の親族と共有している方もいらっしゃいます。この「底地の共有」状態は、ただでさえ複雑な底地の問題に加え、共有というさらに厄介な状況を抱えています。こういった土地を解消する方法についても、動画「複数親族で持ち合う共有地の解消方法」や「大地主の共有地問題」で詳しく解説しています。興味のある方は、ぜひご覧ください。
底地の問題を解決するためにできること
さて、ここまで底地についての困りごとについて紹介してきましたが、これらの問題を解決するためにできることとしては、次の3点が挙げられます。
- 借地権を買い戻す
- 底地を売却する
- 借地権と底地を等価交換する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
借地権を買い戻す
借地権の買い戻しとは、地主さんが借地人さんから借地権を買い取ることです。
「貸した土地に対して、なぜお金を支払わなければならないのか？」と疑問に思われる方もいるかもしれませんが、借地権には財産的な価値があるため、地主さんもその現実を受け入れる必要があります。
ただし、地主さんとしてのポイントは「どうやって安価に買い戻すか」です。この点については、実務上さまざまなテクニックがあります。
関連記事：借地人から借地権の買取を求められたらどうする？対処法を不動産鑑定士が解説！
底地を売却する
底地を売却する方法には、次の3つのパターンがあります。
- 借地人と共同で、第三者に完全な所有権として売却する
- 借地人に直接売却する
- 底地買取業者に売却する
借地人と共同で、第三者に完全な所有権として売却する場合、借地人が売却を希望しているタイミングでないと、交渉が難しくなります。借地人が退去する必要があるためです。借地人が売却を拒否した場合、この方法は選択肢から外れます。
借地人に直接売却する場合も、借地人との交渉が必要になります。
底地買取業者に売却する場合、借地人との交渉が不要なため、最も手間がかかりません。地主さんの意向だけで売却が進むため、迅速に話がまとまるのがメリットです。ただし、買取価格が市場価格に比べてかなり低くなるデメリットがあります。
なお、底地買取業者に売却する際の注意点については、過去の動画「地主必見！底地ビジネスとは？」でも詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
関連記事：底地ビジネスとは？業者に底地を売るときに地主が知っておくべき注意点
関連記事：底地を高値で売るにはどうする？売却先やよくある失敗を解説！
借地権と底地を等価交換する
等価交換とは、簡単にいうと、土地を2つに分割して、借地人に一部を完全な所有権として渡す代わりに、残りの土地が地主のもとに戻ってくるという方法です。
少し複雑な方法ですが、下記の記事で詳しく紹介しているため、ぜひ参考にしてみてください。
関連記事：底地と借地権の等価交換とは？仕組みや土地の分割方法を不動産鑑定士が解説！
底地に関する困りごとは不動産鑑定士にも相談できる
第三者が建物を所有するために、賃借権が付いている土地が「底地」です。
そして底地は、「地代の値上げがしづらい」「地代が滞納されてします」「底地の相続対策ができていない」など、地主の困りごとの要因になることもあります。
このような場合、誰に相談したらいいのか分からず悩んでいる方もいるかもしれませんが、ぜひ不動産鑑定士に相談してみてください。いずれの悩みも、専門家の立場からサポートいたします。
【関連動画】
▼底地を相続する際の注意点
▼底地業者に売る際に見てほしい動画
そのほか、たくさんの動画がありますので是非チェックしてください。
