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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
最近、借地人から借地権の買取を求められたらどうすればいいのか、という相談をいただきました。
引越しの予定があるから借地権を地主に売却したい、借地を相続したけど住む予定がないから買い取ってほしい、というケースは珍しいものではありません。
そこで今回は、「借地人からの借地権買取依頼にどう対処する？」というテーマについて解説します。
借地権の買取は可能なのか？
借地権の買取をはじめて求められたという場合、そもそも借地権の買取は可能なのか？と疑問に思う方もいるかもしれません。
結論としては、借主が借地権を地主（貸主）に売却することは可能です。
ただし地主に対して、借地人が借地権の買取を強制する権利はありません。
あくまでも地主と借地人が交渉をし、合意に至れば借地権を買い取ることになります。（なお、借地権の買取について、地主から話を持ちかけることも可能です）
借地権の買取相場はどのくらい？
借地権の買取相場は、地主から話を持ちかける場合と、借地人から話を持ちかける場合で異なります。
地主から借地人へ話を持ちかける場合の買取金額は、おおむね更地価格の6割～7割程度が相場でしょう。これは相続税や贈与税の計算において用いられる借地権割合に準拠した金額です。
一方、借地人から地主へ話を持ちかける場合の買取金額は、更地価格の5割程度になることもあります。これは借地人側に事情があるため、少々安い金額を設定しても交渉がまとまる可能性が高いためです。
借地人から「借地権を買い取ってほしい」といわれた場合、地主側とすると強気に交渉できることが分かりますね。
借地権の買取を要求されたときの対処法
さて、借地人から「借地権を買ってほしい」と提案された場合、以下の7つのステップを踏んで検討することが大切です。
- 状況把握
- 価格の妥当性
- 契約条件の明確化
- 金融面の検討
- 将来の利益計画
- 交渉
- 契約の実行
それでは、順番に簡単に説明していきます。
状況把握
まずは、なぜ借地人が借地権を手放したいのか、その背景を把握することが重要です。例えば、相続が発生してその土地を使わなくなったとか、もう使わない土地に対して賃料を払うのが勿体ないと考えている場合があります。
交渉を有利に進めるためには、相手の事情をしっかり理解しておくことが大切です。
価格の妥当性
借地人から提示される価格が妥当かどうかを確認します。まずは、相手に金額を提示してもらい、それが市場価格に照らして適正かどうかをチェックします。
先述したとおり、借地人から話しを持ちかけた場合の買取金額は、更地価格の5割程度になることもあります。
もし買い取るつもりであれば、できるだけ有利な価格で交渉できるか検討しましょう。
契約条件の明確化
借地権の買取に関する契約条件を明確にしましょう。借地権の価格、支払い方法、買取のタイミングなど、重要な条件を契約書にしっかりと明記します。
特に、建物をそのまま買い取るのか、解体して更地として返してもらうのかによって、取引内容が大きく変わることもありますので、注意が必要です。
金融面の検討
買取に必要な資金をどう調達するか検討します。ローンを利用する場合は、金利や返済条件を確認し、最適な選択をしましょう。
将来の利益計画
買取後の将来の利益も考慮します。例えば、建物を建て替えて活用するのか、それとも土地として転売するのか。将来的に得られる利益やリスクを十分に検討し、買取が利益を生むかどうかを判断します。
交渉
借地人との交渉を行います。価格や契約条件について話し合い、双方が合意できる最良の条件を見つけることが重要です。
契約の実行
最終的に契約を実行する際には、不動産の専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。特に、契約書の作成や法的手続きを慎重に進めるために、専門家の助言を受けることが重要です。
借地人から借地権買取依頼が来たときは不動産鑑定士に相談するのもおすすめ
借地人から借地権を買い取ってほしいという提案を受けた場合は、十分に状況を検討し、専門家の意見を取り入れた上で、慎重に判断することが大切です。
買取価格の妥当性について知りたい場合は、不動産鑑定士に相談するのもおすすめです。
当社でも借地権買取依頼の相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
なお、実際のお客様のドキュメンタリーで、借地権を相場の10分の1で買い取ったケースについての動画を作成しました。この動画と今回のお話を合わせてご覧いただくと、より理解が深まると思います。ぜひチェックしてみてください。
Youtube【Vol.5】相場の10分の１で買い戻した借地解消実例｜地主トラブル最前線
