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判例で学ぶ！訳あり物件の賃料値上げを勝ち取る秘訣
こんにちは、不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは「判例で学ぶ！訳あり物件の賃料値上げを勝ち取る秘訣」についてです。
今回は、東京地裁の令和４年の判例（令和2年（ワ）29854号）をもとに、実際の事例を通して賃料値上げのポイントを分かりやすく解説します。事案の概要は、親せきに特別に安く貸している部屋のケースです。
事案の概要
ビルの所有者Aさんは、そのビル内の一室を親せきのCさんに安く貸していました。後にAさんがそのビルをBさんに売却し、新所有者となったBさんは、Cさんに対して家賃を値上げしたいと考えました。Bさんは、新規に貸す場合、現在の家賃１２万円を２１万円に引き上げることができると主張しています。
判決の結果
結論として、裁判所が認めた賃料の値上げは、月額２万円の増額でした。元々の１２万円から２万円を加算して、改定後の賃料は１４万円になったという判決です。裁判所は、裁判鑑定を行い、鑑定人の鑑定額をほぼそのまま採用しました。
不動産鑑定士としての見解
このケースで重要なのは、AさんとCさんの関係が親族間の賃貸借であり、恩恵的な関係が存在していた点です。所有者が変わったことで、その恩恵的な関係を解消することが可能になったと考えられます。しかし、なぜたった２万円の増額にとどまったのでしょうか？
改善の余地
私が考えるに、判決が１４万円にとどまった理由は、主張方法に問題があったからだと思います。具体的には、以下の2点が改善点です。
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1. 恩恵的な関係の解消をもっと強く主張するべきだった
親族間で特別に安く貸していたという点を、もっと強調して主張すれば、賃料の引き上げ幅が大きくなった可能性があります。
2. 新規賃料２１万円を主張するのは得策ではなかった
現実的に、１２万円から２１万円への大幅な値上げは難しいため、最初から１６〜１７万円程度の賃料を主張していれば、もう少し高い値上げが認められたかもしれません。
最後にアドバイス
賃料値上げを検討する場合、まずは不動産鑑定士に相談することをお勧めします。不動産鑑定士は、法律の観点ではなく、不動産の経済的な観点から、賃料値上げが理論的に通るか、リスクは何かをアドバイスすることができます。そのアドバイスを基にして、今後の方針を決めると良いでしょう。
以上、今回のテーマは「判例で学ぶ！訳あり物件の賃料値上げを勝ち取る秘訣」についてのお話でした。それでは、今日の話はここまでです。
