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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日は、「借地更新料」についてお話します。
アパートなどの建物の貸し借りではなく、借地権の更新料に関する内容です。
昔から土地を貸している場合、つまり借地契約の場合は、契約期間が通常長期にわたります。更新のタイミングが20年ごと、30年ごとになることが多いため、地主さんにとっては「待ちに待った更新料を請求できるチャンス」と思われる方も少なくありません。
しかし、その一方で、「ちゃんと払ってもらえるだろうか？」「金額は妥当だろうか？」「拒絶されないか？」など、さまざまな不安もあるのが実情です。
この記事では借地更新料を請求したいと考えている地主の方に役立つ情報を紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
借地権の更新料に支払い義務はある？
まず前提として、法的には借地権の更新料を支払う義務はないとされています。
借地借家法では、実は更新料の支払いについて明記されていないのです。
さらに最近では、更新料の支払いが拒否されるケースも増えています。
借地人の立場から見ると、「インターネットで調べたら『更新料の支払い義務はない』と書いてあった」「できれば払いたくない。払うとしても、あまり高い額だと困る」と考えるのが一般的です。
借地権の更新料を支払ってもらう方法
法的には借地権の更新料を支払う義務はないものの、地主として借地更新料を請求することは可能です。
しかし借地人から支払いを拒否される可能性があることも否めません。
このような状況を踏まえ、私からのアドバイスとしては、地主さんが普段から借地人とよく話し合い、更新料の妥協点を見つける努力をすることが重要だということです。
地主さん側からすると、税金が上がっているのに、地代はそのままという状況が続き、更新料で地代を補填してもらわないと経営が厳しいという考えが強いでしょう。
そのため、借地人に完全に拒否されてしまうと、今後何かあった場合に借地人に協力する意欲が失われる可能性があります。
とはいえ、原則として法的には更新料の支払い義務がないため、例えば「将来、借地人が借地権付き建物を売りたいときに譲渡承諾に協力する」「建替えの際にも協力する」といった更新料を支払うことで借地人にもメリットがあるという点を伝えることが大切です。
なお、更新料の支払いについて既に契約書に明記されている場合には、借地人に支払い義務が生じますので、当然に更新料を請求できます。
借地権の更新料の相場はいくら？
借地権の更新料は、借地人と地主の合意で決まるものです。明確な規定はありませんが、一般的には次の式で求められる金額が相場です。
更地価格（地価）×借地権割合×5~10％
たとえば地価が1,000万円、借地権割合が6割なら、1,000万円×60％×5~10％＝30～60万円が更新料の相場だといえます。
借地更新料で悩んだら不動産鑑定士に相談
借地人に更新料を請求することは可能ですが、いくら請求すれば妥当なのか迷ってしまう地主の方もいるでしょう。
そのような場合は、ぜひ不動産鑑定士に相談してみてください。これまでの経験に基づき、どのように更新料を設定すべきか適切にアドバイスしてくれるはずです。
当社でも地主の皆様からの相談を随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
