【地代裁判】裁判所の判断は、結局両者主張の金額の中間値になるか？

￥皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今回のテーマは、「【地代裁判】裁判所の判断は、結局両者主張の金額の中間値になるか？」についてです。 

不動産鑑定士の仕事を20年くらいやっていると、肌感覚でわかってくるものなんですよね。

ということで、今回は、地代裁判における裁判所の判断は、地主と借地人が主張する金額の中間になるか？という話と、どうせ中間をとられてしまうのならば、あらかじめ多めの請求額にしたほうがいいのか？という事について話をします。　

結論からいうと、裁判所の判断は、両者の主張の「中間」になるとは限りません。

裁判では、主に、次の３つの要素を総合的に判断し、最も合理的な金額が決められる、と言えます。

一つ目。契約書の内容。賃料に関する契約内容を重視します。具体的には、今の賃料がいつから改定されていないか？という点も重要です。ケースバイケースではありますが、長年改定していないほうが値上げの主張が認められやすい傾向にあります。

二つ目。周辺の土地の相場。周辺の土地の賃料相場が重要な参考資料となります。土地相場はわかりにくいので、実務上、不動産鑑定書による説得力が重要となります。地代をあげたい地主さんにとっては、経験のある不動産鑑定士に相談することが大切になってきます。逆に、無理筋な値上げ金額を提示すると、「この地主さんは無茶苦茶な事を言ってきています」ということで話が通らなくなったりします。

三つ目。当事者の交渉経緯。具体的には、これまで何度も賃料交渉を持ち掛けているのに、借地人のほうが話し合いのテーブルに一切付いてこなかった、などの経緯も考慮されることになります。

最後に私の経験を踏まえて地主さんに対してアドバイスをさせていただきます。地主さんに一番注意してほしいのが、あまり法外に高い要求をぶつけないことです。通常の感覚からして、法外な要求であると裁判官に判断されてしまうような場合、裁判官の心証がわるくなって、地主さんの立場になってあまり物事を考えてくれないケースも多くみてきました。つまりは勝てる裁判も勝てなくなってしまう、ということです。事前に不動産鑑定士とよく相談するなど専門家をうまく活用してもらいたいと思います。

以上、今回は「【地代裁判】裁判所の判断は、結局両者主張の金額の中間値になるか？」でした。今回の話はここまで。