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こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日は、「契約書にない借地更新料が認められた裁判例」についてお話ししたいと思います。
更新料の支払いに関する裁判では、通常、地主さんが負けるケースがほとんどとされています。しかし、まれに更新料が認められる場合もあります。今回は、そんな稀なケースを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
事案の概要
地主さんと借地人が長年続いている借地契約を結んでいました。契約書には更新料の支払いについての特別な約束はありませんでしたが、前回の更新時には双方で話し合い、更新料の支払いがありました。
ところが、今回の更新時に、借地人は更新料の支払いを拒否しました。借地人は、今回の更新について合意をしておらず、「法定更新」を選んだのです。法定更新とは、借地借家法に基づいて更新される方法で、契約書に書かれていない場合でも、法的に認められる更新の手続きです。
地主さんとしては、「前回更新時に支払った更新料を、今回も支払ってほしい」と思うのは当然のこと。しかし、借地人はその要求を拒否し、裁判に至りました。
裁判結果と理由
結論から言うと、今回の裁判では地主さんの請求が認められ、更新料が支払われることとなりました。地主さんの勝訴です。
その理由として、裁判所は以下の点を挙げました：
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1. これまでの経緯
更新料についての取り決めが契約書に記載されていなくても、過去の更新時に話し合いの上で支払われていたため、更新料の支払いは「暗黙の了解」として成立していたと認められました。
2. 法定更新でも更新料は必要 借地人が法定更新を選んだとしても、更新料の支払いを拒否することは不当であるとの判断が下されました。借地人が半永久的に土地を使用し続けることができるうえ、更新料の支払いが免除されることは、地主さんにとってあまりにも不公平だと考えられたからです。
不動産鑑定士としてのアドバイス
今回のケースを通じて、地主さんが更新料をスムーズに受け取るためには、どのような点に注意すべきかをお話しします。
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1. 事前に賃料値上げを避ける
更新料をもらえなかった原因の一つとして、更新前に法外な賃料値上げを持ちかけたことが挙げられます。これが原因で、借地人が更新料を拒否した可能性が高いです。もし賃料を上げたい場合は、更新後に交渉する方が良いでしょう。
2. 現行地代が安い場合に注目 裁判所は、現行の地代が固定資産税の2倍程度であったため、「税金の2倍だと安い」とコメントしています。この点からも、更新料の金額は、地代の相場を反映した適切な金額で設定する必要があることが分かります。
3. 更新料の金額の調整 更新料の金額については、前回支払われた金額を基に地価の動向などを考慮して決定されました。ただし、今回の裁判例では、金額が高額になることを避けるために、地価動向を反映させた後の金額に50%の減額補正が行われました。こうした柔軟な対応も重要です。
結論
今回の裁判例では、契約書に更新料についての記載がなくても、過去の経緯や暗黙の了解を基に更新料の支払いが認められました。この事例から、地主さんは更新料に関して事前に適切な対応をすることが大切だといえます。
もし更新料をスムーズに支払ってもらいたい場合は、賃料値上げを避け、地代や契約内容についてしっかりと話し合いを重ねることが重要です。また、もし困ったことがあれば、専門家である不動産鑑定士に相談することをお勧めします。
- 参考裁判例
• 裁判年月日：平成28年3月29日
• 裁判所名：東京地裁
• 裁判区分：判決
• 事件番号：平25（ワ）18707号 更新料支払等請求事件
• 裁判結果：一部容認
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