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こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
更新料の支払いに関する裁判では、通常、地主さんが負けるケースがほとんどとされています。しかし、まれに契約書に記載のない借地更新料の支払いが認められる場合もあります。
どのようなケースなら、契約書にない借地更新料が認められるのでしょうか。今回は、そんな稀なケースを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
契約書にない借地更新料が認められた理由
今回紹介する例では、地主さんと借地人が、長年続いている借地契約を結んでいました。この地主さんと借地人との契約書には、更新料の支払いについての特別な約束はありませんでしたが、前回の更新時には双方で話し合い、更新料の支払いがありました。
ところが、今回の更新時に、借地人は更新料の支払いを拒否しました。借地人は、今回の更新について合意をしておらず、「法定更新」を選んだのです。法定更新とは、借地借家法に基づいて更新される方法で、契約書に書かれていない場合でも、法的に認められる更新の手続きです。
関連記事：裁判所は更新料の支払い慣行を認めていない？「合意更新」と「法定更新」の違いを不動産鑑定士が解説！
地主さんとしては、「前回更新時に支払った更新料を、今回も支払ってほしい」と思うのは当然のこと。しかし、借地人はその要求を拒否し、裁判に至りました。
結論から言うと、今回の裁判では地主さんの請求が認められ、更新料が支払われることとなりました。地主さんの勝訴です。
この事例で契約書にない借地更新料が認められた理由として、裁判所は次の2点を挙げています。
- 地主と借地人のこれまでの経緯
- 法定更新でも更新料は必要
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
地主と借地人のこれまでの経緯
この事例では、契約書には更新料についての記載がありませんでした。
しかし、過去の更新時に話し合いの上で支払われていたため、更新料の支払いは「暗黙の了解」として成立していたと認められました。
このように、地主と借地人のこれまでの経緯が、更新料の支払い可否に影響を与えることもあります。
法定更新でも更新料は必要
今回、借地人は「法定更新」を選びました。
そもそも借地契約の更新には、「合意更新」と「法定更新」があります。
合意更新とは、地主と借地人が円満に合意し、お互いに契約書にサインを交わすことです。この場合、更新料が支払われるケースが多いです。
一方で法定更新とは、更新の際に双方の合意が得られず、法律によって自動的に契約が更新される場合のことです。法定更新では、更新料が支払われることは通常ありません。
しかし今回の事例では、借地人が法定更新を選んだとしても、更新料の支払いを拒否することは不当であるとの判断が下されました。借地人が半永久的に土地を使用し続け、さらに更新料の支払いが免除されることは、地主さんにとってあまりにも不公平だと考えられたからです。
参考裁判例
- 裁判年月日：平成28年3月29日
- 裁判所名：東京地裁
- 裁判区分：判決
- 事件番号：平25（ワ）18707号 更新料支払等請求事件
- 裁判結果：一部容認
地主さんが更新料をスムーズに受け取るためのコツ
今回のケースを通じて、地主さんが更新料をスムーズに受け取るためには、どのような点に注意すべきか、不動産鑑定士の視点からは次の3点が挙げられます。
- 契約更新直前の賃料値上げは避ける
- 地代水準も加味して交渉する
- 前回支払額・地価動向などを総合的に考慮して更新料を決定する
契約更新直前の賃料値上げは避ける
今回の事例で、当初借地人から更新料をもらえなかった原因の一つとしては、更新前に法外な賃料値上げを持ちかけたことが挙げられます。これが原因で、借地人が更新料を拒否した可能性が高いのです。
そのため、もし賃料を上げたい場合は、更新料を受け取って契約を更新した後で、改めて賃料について更新したほうがいいでしょう。
地代水準も加味して交渉する
今回の事例で裁判所は、「現行の地代が固定資産税の2倍程度であることは安い」とコメントしています。
この点から、もし地代が相場と比べて安すぎる場合、更新料の交渉を有利に進められる可能性があることが伺えます。
前回支払額・地価動向などを総合的に考慮して更新料を決定する
今回の事例で、更新料の金額については、前回支払われた金額を基に地価の動向などを考慮して決定されました。
また、金額が高額になることを避けるために、地価動向を反映させた後の金額に、50%の減額補正が行われました。
総合的な観点で更新料を算出し、なおかつ柔軟に減額補正をすることも、スムーズに更新料を受け取るためには必要なことなのです。
更新料をスムーズに支払ってもらいたい場合は不動産鑑定士に相談！
今回の裁判例では、契約書に更新料についての記載がなくても、過去の経緯や暗黙の了解を基に更新料の支払いが認められました。しかし、いつでも契約書に記載のない更新料を受け取れるとは限りません。
もし更新料をスムーズに支払ってもらいたい場合は、契約更新直前の賃料値上げを避け、なおかつ地代や契約内容についてしっかりと話し合いを重ねることが重要です。また、相場と比べて、適切な額の更新料を設定することも重要なため、ぜひ一度不動産鑑定士に相談してみてください。当事務所でも、更新料関係のご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
