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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。今回のテーマは「絶対に見逃してはいけない。更新前の無断増改築」についてお話しします。
今日は、地主さんが借地契約を更新する際のワンポイントアドバイスをお届けします。借地の更新に関する重要な情報をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
事例紹介
まず、簡単に実際の事例を紹介します。ある地主さんが、20年経過した借地契約を更新しました。しかし、契約更新後に、実は借地人が無断で建物の増改築をしていたことが発覚したのです。もし契約更新前にこの事実がわかっていれば、契約を破棄することも考えられたはずですが、すでに契約は更新されてしまいました。
この状況で、地主さんは更新前にあった無断増改築を理由に借地契約を解除することができるのでしょうか？
結論
結論としては、平成3年の東京地裁の裁判例に基づくと、契約解除は難しい可能性が高いということになります。理由は、すでに契約更新を行っているため、その時点で新たな契約が成立しているからです。つまり、双方が合意して更新した以上、その更新後の契約内容が優先されるため、更新前の違反行為を理由に契約解除することは原則としてできないということです。
この事例を踏まえると、地主さんは契約更新を行う前に、無断増改築がされていないかをしっかりと確認しておくことが重要だということがわかります。
更新料の視点から
最後に、不動産鑑定士として私の意見を述べます。更新料についても補足しておきます。更新料にはいくつかの性格がありますが、主に「契約を円満に進めるための解決金」としての性格が強いとされています。したがって、更新料を受け取って契約を更新した場合、その後に以前の契約違反を持ち出すことができなくなるのは避けられません。
逆に言えば、契約更新の際には、無断増改築があった場合にきちんと指摘し、その問題を解決する方法を取ることが大切です。例えば、増改築承諾料を受け取る、または更新料を上乗せするなどして、解決金としての役割を果たしておくべきです。更新前に問題を解決しておかないと、後からそれを持ち出すことは難しくなります。
まとめ
このように、更新前に無断増改築があった場合は、その問題を更新契約時にきちんと確認し、適切に対応することが重要です。後々のトラブルを避けるためにも、契約更新の際には注意深く確認を行い、問題があればその場で解決しておくことが求められます。
以上、「絶対に見逃してはいけない。更新前の無断増改築」についてお話ししました。今日の内容が皆さんのお役に立つことを願っています。
- 参考裁判例
• 裁判年月日：平成3年10月30日
• 裁判所名：東京地裁
• 裁判区分：判決
• 事件番号：平2（ワ）13230号 建物収去土地明渡請求事件
• 裁判結果：棄却
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