下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今回のテーマは、「【立ち退き料】裁判例、餃子屋の店舗立退料は月額賃料の〇〇ケ月分！」についてです。
今回ご紹介するのは、建替えに伴うテナントの立退料の最新の裁判例で、月額家賃８万円で貸している餃子店の退去・立退きが認められた事案です。
不動産オーナーの皆さんには、是非とも知っておいてもらいたい事案となりますので、今回はそれを取り上げて解説したいと思います。
いつもの通り、最初にお断りしておきますが、今回ここで取り上げる裁判例は、東京地裁の下級審のもので、それぞれの事例ごとに前提条件が違う事、ケースバイケースによって、その判断に至った理由も異なってきますので、必ずしも一般化できない場合が多いものです。この点、あらかじめご留意ください。
では事例の概要です。今回の件ですが、貸主は、老朽化した建物を建替えたいと考え、現行の建物の耐震性がないことを主たる理由に、裁判所に建物明渡しの訴えをおこしたのでした。
物件は、杉並区にあって昭和５１年の建築で築４７年。この建物の１階の一区画に、餃子店が入居しています。このテナントに貸して約４２年が経過しました。家賃は月８万円です。以前は、この餃子店以外に、はんこ屋とお好み焼き屋が同じ建物に入居していましたが、これらの店舗はすでに退去し、残る店舗は、本件の餃子店だけというケースでした。
賃借人は、ここで長年手作り餃子を販売するとともに、５席の飲食スペースのある店舗で、テイクアウトにも対応しています。賃借人の年齢は７０代後半で、年金は年間約２７万円くらいしかなく、餃子店での収入が生活の糧となっています。
さて、今回の立ち退きについて、裁判所の判断はどうなったか？ですが、簡単にいうと建物の耐震不足による危険性を評価し、この餃子店に対して立退きを認めたのでした。
ちなみに裁判所が示した立退料ですが、６９０万円でした。これは借家権に営業補償を考慮して査定したものです。借家権とは建物を借りる人がもつ権利のことで、営業補償とは、営業の中断による売上減少のカバー、移転にともなう経費なども含んでいる、とのことでした。
この立ち退き料の６９０万円は、家賃が月額８万円なので、家賃の８６ケ月分となります。過去に裁判例をみてきた私の個人的な感想としては、この86ヶ月分は、おおむね相場といえるのではないかと思います。
ちなみに、こちらの表をご覧ください。
出典は、【ケーススタディで学ぶ】地主が知っておくべき 地代交渉と借地・共有地の有効活用 ／ロギカ書房 2022、P238より。
これは、他の店舗の立退料の裁判例を私のほうでまとめたものです。ここにある立退料をみても、家賃の８６ケ月というのは、相場から大きく外していない、そう思っていただけるのではないかと思います。
なお、過去に店舗の立退料について解説した動画もありますので、興味のある方はそちらの動画もぜひチェックしてみてください。
https://youtu.be/OApT93WrFgs
以上、今回は「【立ち退き料】裁判例、餃子屋の店舗立退料は月額賃料の〇〇ケ月分！」でした。今回の話はここまで。
参考：裁判年月日 令和５年４月１７日、東京地裁、令３（ワ）５７１７号
