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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
今回のテーマは「コロナ禍の不景気のせい？賃料が滞った場合、明け渡しは可能か？」です。東京地裁の令和4年の判例を取り上げ、不動産オーナーが知っておくべき内容を解説します。
この事案では、コロナ禍を理由に賃料を滞納した賃借人に対し、裁判所が明け渡しを認めた事例です。不動産オーナーの皆さんにとって参考になる判例ですので、詳しく解説していきます。
まず最初にお断りしておきますが、今回の判例は下級審でのものであり、事例ごとに前提条件が異なるため、結論が必ずしも一般化できるわけではありません。この点をご承知おきください。
それでは、事例の概要です。
賃借人は平成24年から、月額約15万円の賃料で物件を借りていました。しかし、平成29年頃から賃料の支払いが遅れることがあり、やがてコロナ禍に突入。賃借人はアパレル業界で働いており、コロナによる不景気で収入が減少し、副業を始めるなどして、滞納していた約100万円の賃料の半分ほどを返済していました。少しずつ支払ってはいたものの、全額の支払いは完了していませんでした。
皆さんもご存じの通り、この時期、政府は感染拡大を受けて、賃料の減額や支払い猶予をオーナーに推奨していました。
しかし、今回の裁判での結論はどうなったのでしょうか？
裁判所は賃料滞納による契約解除を認め、オーナー側が勝訴しました。その理由として、賃借人がコロナ禍による経済的困難を訴えていたものの、賃料滞納はコロナ以前から繰り返されていたため、コロナ禍だけが滞納の原因ではないと判断されました。つまり、問題はコロナ禍以前から発生していたという点が重要視されたのです。
最後に、オーナーの皆さんへのアドバイスです。
賃料の滞納は比較的よくあることですが、オーナーの方は滞納が発生した場合、1日でも遅れた時点で速やかに連絡を取ることが大切です。「1日くらいなら大丈夫だろう」と思われがちですが、これが賃借人に「少し遅れても問題ない」という印象を与え、徐々に遅延がエスカレートしていくことがあります。
今回の事例では契約解除が認められましたが、毎回簡単に解除が認められるわけではありません。さらに、裁判で勝訴したとしても、賃借人がすぐに退去するとは限りません。そのため、普段から賃料滞納に目を光らせ、早めの対策を取ることが重要です。
オーナーの皆さんには、今回の事例をぜひ参考にしていただき、賃貸事業に役立てていただければと思います。
以上、今回は「コロナ禍の不景気のせい？賃料が滞った場合、明け渡しは可能か？」についてお話しました。今回はここまでです。
令和4年６月８日、東京地裁、判決 令３（ワ）３０６３７号 建物明渡等請求事件
