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修繕費。賃借人に借りを作っては絶対にいけない理由
こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは「修繕費。賃借人に借りを作っては絶対にいけない理由」についてです。
建物の賃料や家賃について、今回は特に修繕費用をテナントに負担させることについてお話しします。一見、テナントに修繕費を負担してもらうことは問題ないように思えるかもしれませんが、実はその後の賃料交渉や立退き交渉において、テナントに「借り」を作ってしまうことが後々の問題を引き起こすことがあります。
では、実際の判例を参考に、具体的に説明していきます。
令和3年の判例：修繕費用負担と賃料値上げ
令和3年に実際にあった事例を見てみましょう。賃貸契約自体は平成10年頃から事務所・倉庫としてスタートし、家賃は当初37万円でした。その後、約20年が経過し、建物の外壁塗装工事を行う必要が生じました。テナントは約300万円を負担して外壁塗装工事を行いました。
その後、オーナーは建物の固定資産税が増加したことを理由に、テナントに賃料の値上げを請求しました。しかし、裁判所は賃料の値上げを認めませんでした。その理由として、「現行賃料は市場賃料よりも低いが、テナントが修繕費用を負担してきたことを踏まえ、現行賃料を合意した経緯があるため、不合理とは言えない」と判断されたのです。
借りを作ることのリスク
この事案から分かることは、テナントに修繕費用を負担させることで「借り」を作ってしまい、その後の賃料交渉がうまくいかないリスクがあるということです。オーナーとしては、賃料を引き上げたいと考えることはありますが、テナントに大きな修繕費用を負担させると、後々その負担が交渉に影響を与えてしまいます。
例えば、「自分が工事費を出すので修繕を行いたい」というテナントもいるかもしれませんが、修繕費を負担することで後の交渉に不利になる可能性があることをしっかりと考慮しておくべきです。
まとめ
今回の判例から学べることは、テナントに修繕費用を負担させることによって、交渉の場面で不利な立場になってしまうリスクがあるということです。修繕費を負担させる際は、その後の賃料交渉や立退き交渉に与える影響を十分に考慮することが重要です。
参考にした裁判例
裁判年月日：令和3年12月27日
裁判所名：東京地裁
裁判区分：判決
事件番号：令2（ワ）26679号
事件名：賃料増額請求事件
文献番号：2021WLJPCA12278008
