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景気悪化・賃料値下げ交渉を撃退！価格時点の決定がカギ
こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは「景気悪化・賃料値下げ交渉を撃退！〇〇時点」についてです。
最近、物価が上がり、土地の価格も上昇しています。これにより、オーナーにとって賃料の値上げが必要と感じる場面も多いことでしょう。しかし、テナント側は景気の先行きに不安を抱え、値上げに対して渋ることが多いのも事実です。では、こうした将来の景気不安をどのように考慮し、賃料改定の交渉を進めるべきかを、実際の判例を参考にして解説します。
実際の判例を参考に
令和４年の地代に関する判例を見てみましょう。この事案では、借り手が「新型コロナウイルスの感染拡大の影響で地代値上げの事情はない。むしろ減額してもらいたい」と主張しました。しかし、裁判所はこの主張を却下しました。その理由は、新型コロナウイルスの影響は値上げ請求の時点より後の事情であり、その影響を値上げの理由として採用することはできない、というものでした。
この事案では、令和元年７月に地主が賃料の値上げ意思表示を行っており、この意思表示が重要です。賃料改定を行う際、意思表示をした時点の経済状況を基準にするため、この時点は基本的に変更できません。この「意思表示を行った時点」のことを「価格時点」と呼びます。
価格時点を決める重要性
不動産鑑定士として、私がアドバイスするのは、賃料改定を行う際には、まず「価格時点」を確定することが最も重要だということです。もし賃料改定を希望する場合、その時点での経済状況を基準に交渉を進めることになります。前回の動画でも話したように、例えば「いくらで値上げしたい」といった提案方法では、価格時点が定まらず、交渉が曖昧になりがちです。
現状のように景気が不安定な時期には、早めに値上げの意思表示を行い、その「価格時点」を確定させることが賢明です。意思表示は、メールや内容証明付き郵便などで証拠を残しておくと良いでしょう。
もし今後景気が悪化した場合でも、価格時点を早い段階で確定しておけば、値下げ交渉を撃退することが可能です。オーナーの立場としては、適切なタイミングでの価格時点の決定が、賃料改定交渉において強い武器となります。
まとめ
賃料の値上げ交渉においては、景気悪化の影響を考慮しつつも、まず「価格時点」を決めることが重要です。早めに意思表示を行い、その時点を確定させることで、後々の値下げ交渉を避けることができます。証拠を残すためにも、メールや内容証明で通知を送ることをおすすめします。
参考文献：
令和4年4月15日 東京地裁判決
事件番号：令2（ワ）27478号
事件名：賃料増額請求訴訟事件
文献番号：2022WLJPCA04158012
