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直近合意時点 あえて合意更新しない作戦
こんにちは、不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは「直近合意時点 あえて合意更新しない作戦」についてです。
賃料改定において、「直近合意時点」とは、直近で賃料改定が合意されたタイミングを指します。この合意時点がどこに設定されるかが、賃料評価に大きく影響するため、オーナーにとって重要なポイントとなります。
直近合意時点の影響
例えば、直近合意時点が平成26年であった場合、その時点を起点にして賃料評価が行われます。仮にその後、賃料が据え置かれて現状維持が続いていたとしても、直近合意時点が決まってしまうと、その時点からの地価の変動を反映させて賃料評価をすることになります。そのため、賃料が長期間据え置きの場合、あえて合意更新しない方がオーナーにとって有利な場合もあります。
具体的な判例の紹介
次に、具体的な判例を紹介します。これは東京地裁の令和4年の判決です。この事例では、六本木にある貸店舗付きのビルのオーナーが、店舗の家賃が安すぎるとして賃料増額を求めた案件です。
もともとの契約は昭和から続いており、平成2年から月額家賃78万円程度で現状維持が続いていました。しかし、平成26年に更新時に同額の78万円で合意されてしまいました。このため、オーナーは値上げを希望していたものの、直近合意時点が平成26年に設定されてしまったことが問題となりました。
判決の内容
裁判所はオーナーの意に反して、直近合意時点を平成26年として賃料増額を計算しました。結果として、賃料は月額78万円から117万円に増額されました（約1.5倍）。ただし、オーナーは当初421万円を請求しており、この判決には不満が残ったと思われます。
不動産鑑定士の見解
この判例から得られる教訓としては、賃料改定を行う際には直近合意時点が重要であり、あえて合意更新しないことも一つの作戦となり得るということです。オーナーが更新合意を行うと、その時点から賃料評価が進められてしまうため、慎重な判断が求められます。
また、最初から高額な賃料を請求するのではなく、妥当な金額で請求する方が、結果的に値上げ幅が大きくなることもあります。
結論
直近合意時点は賃料評価に大きな影響を与えます。オーナーは、更新合意を避けたり、慎重に賃料交渉を行うことが有利な場合もあることを覚えておきましょう。
参考裁判例
- 裁判年月日：令和4年（令和元年（ワ）11347号）
- 事件名：借賃増額確認等請求事件
