下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
譲渡承諾料。承諾する面積で損していませんか？
こんにちは、不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは、「譲渡承諾料。承諾する面積で損していませんか？」です。
今回は、東京地裁の平成28年6月6日判決（平成27年ワ、15235号）を取り上げ、借地面積の違いに関する譲渡承諾料の有効性について説明します。この事案から、譲渡承諾料を算出する際に面積を正確に確認する重要性について考えましょう。
事案の概要
借地人が借地権を第三者に売却したいと申し出ました。地主は借地権の譲渡承諾書を発行しましたが、譲渡承諾書には契約上の面積12坪と記載されていました。しかし、実際に測量したところ、その面積は15.5坪であったことが判明しました。
ここで問題となったのは、古い契約書では契約上の面積と実際に使用している面積が異なることが多く、今回は地主が譲渡承諾を12坪についてのみ行ったことを理由に、残りの3.5坪についても新たに承諾が必要だと主張した点です。地主は、譲渡承諾が無効であるとして、建物の収去明渡しを求めました。
裁判所の結論
裁判所は、地主の請求を棄却しました。つまり、地主の主張には理由がないとして、地主の請求は認められませんでした。裁判所が示した理由は、借地面積12坪を前提とした譲渡承諾は有効であり、残りの3.5坪については承諾がなかったものの、すぐに収去義務を課すことはできないというものでした。また、譲渡承諾書がFAXで送られていた点についても、原本が交付されていなくても承諾の意思として認めるべきだと判断しました。
不動産鑑定士としての意見
実務上、譲渡承諾書が曖昧に交付されるケースが多く、譲渡承諾の有効性について問題が生じることがあります。特に、口頭で承諾したり、借地権を正確に特定せずに承諾書を交付することがあるため、面積に関しても誤りが生じることがあります。現在では、Googleマップの航空写真を使って、簡易的に土地の面積を計測できるので、こうした問題を避けるためにも、しっかりと面積を確認することが大切です。
この事案のように、裁判所が残りの3.5坪について承諾しなかったと認定した場合、その分の譲渡承諾料を借地人に請求することになります。地主の方の中には、借地面積を少なく計算して譲渡承諾料を少なく請求してしまっているケースもあるかもしれませんが、正確な面積で譲渡承諾を行うことが、結果的に損をしないためのポイントです。
以上、今回のテーマは「譲渡承諾料。承諾する面積で損していませんか？」でした。
