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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。
不動産が相続財産に含まれる場合、代償分割をすることがあります。この場合、相続人の間で「代償金」がやり取りされるわけですが、この支払い方・受け取り方にはいくつか注意点があるのです。
今回は、相続時の支払額（代償金）はどう決まるのか、不動産鑑定士の目線から紹介します。
代償分割とは
まずは代償分割について簡単に説明します。
代償分割とは、ある相続財産を特定の相続人が取得する代わりに、その相続人が、他の相続人に対して金銭などを支払うことでバランスを取る分割方法です。
たとえば相続人がA・Bの二人（法定相続分は各1/2）いて、3,000万円の土地が相続財産だとします。ここでAが単独で土地を相続する場合、AからBに対して、1,500万円を支払うことでバランスを取るのです。
また、相続した建物を兄弟2人で共有名義にしており、そのうち一人が本建物に住んでいる状況でも、代償分割は活用できます。このように、共有者の一人がその建物に住んでいる場合で、一定の要件を満たせば、住み続けたい者が他の共有者の持分を買い取ることができる場合があります。これは裁判所の判決に基づき、住み続けたい者が代償分割として、現金で他の共有者の持分を買い取るという形です。
例えば、相続した実家を兄弟で共有している場合、兄が住んでおり、弟が住んでいない状況で、兄の名義にする代わりに弟が現金で受け取ることになります。このような場合を「代償分割」と言い、実際に不動産を売って代金を分けるわけではありません。
代償分割における支払額（代償金）の決め方
それでは代償分割における支払額（代償金）の決め方について、詳しく見ていきましょう。
代償分割における支払額（代償金）を決める際、もっとも重要なのは「不動産にいくらの価値があるのか」ということです。
基本的には「時価」で代償金を決めることが多いですが、相続人同士・共有者同士で合意すれば、「相続税評価額」や「固定資産税評価額」などをもとに代償金を決めても問題ありません。
なお、共有者同士ですぐに合意が取れれば問題ありませんが、もし評価額について意見が食い違う場合、不動産鑑定士に適正額を評価してもらうのがおすすめです。
不動産鑑定士が客観的な視点から不動産の価値を算出し、それを元に代償金を決めるのが、もっとも公平な方法といえるかもしれません。
たとえば不動産評価額が「2000万円」と合意されたと仮定します。この場合、相続人A・Bの共有持分が2分の1ずつであれば、各々が受け取るべき金額は1000万円となります。
なお、実際にいくらの代償金を支払うのかということについて争われた、珍しい裁判例があります。
東京地裁の令和2年の判例（令和2年2月18日事件番号平成30年ワ29226号）では、「実際に不動産を現金化する場合は仲介手数料や譲渡にかかる税金が発生するのだから、それらを不動産評価額から差し引いた額が、実際に支払われる代償金額である」との判断が下されました。
たとえば評価額2000万円の場合、売却にかかる費用を差し引くと、1600万円程度が手取り額となります。
そのため、代償分割の際には、この手取り額を基に、800万円を支払うべきだという判決が下されたのです。
ただし、売却に伴う手数料や譲渡所得税まで加味するのは、あくまでも珍しい事例です。不動産鑑定をもとに代償分割をするのは実務上よくあることですが、売却に伴う手数料や譲渡所得税を差し引いて支払うというのは、当事務所としてはレアケースだと考えています。
実際の代償金がいくらになるのかは、個別の事例ごとに、不動産鑑定士や税理士、弁護士などの専門家と相談するのが安心でしょう。
代償金額を決めるときは不動産鑑定士に相談！
代償分割の際、公平性を重視する場合は、やはり不動産鑑定を基準に代償金を決めるのがおすすめです。
また、単に評価額を基に金額を支払うのではなく、現金化にかかる諸経費や税金を考慮して支払い額が決められる事例も判例としては存在するため、実際の代償金を決める際は、各種専門家に意見を聞いたほうがいいでしょう。
いずれにしても、相続人それぞれが納得できる代償金額を決めたい場合、やはりまずは不動産鑑定士に相談するのがおすすめです。とくに地主の方など、不動産が相続財産の大部分を占めているような場合は、ぜひ当事務所へご相談ください。
