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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
今日のテーマは、「判例：知らないと損する譲渡承諾料の返還」についてです。今回は、東京地裁の令和元年11月27日、事件番号令和2年（ワ）16019号から、「借地の譲渡承諾料」をテーマに、ケーススタディとして学んでいきたいと思います。
事案の概要
まず、事案の概要を説明します。
地主はあるお寺で、その土地を借地している借地人Aさんが、借地権付き建物を第三者Bさんに売却しようとしました。この際、地主は譲渡承諾料として550万円を受け取りました。しかし、その後、AさんとBさんの売買契約が破談になったため、Aさんが地主に対して「既に支払った譲渡承諾料の返還」を求めた、という事件です。
結論として、裁判所は「地主は譲渡承諾料550万円を返還する必要はない」という判決を下しました。以下、その理由を3つに分けて解説します。
判決の理由
1. 地主と売買契約の関係性について
借地人Aさんは、譲渡承諾料550万円を「売買契約が成立する前提」で渡したため、契約が破談した以上、返還されるべきだと主張しました。しかし、裁判所は次のように判断しました。
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• 売買契約の当事者はあくまで借地人Aさんと第三者Bさんであり、地主はその契約内容に関与していない。
• よって、契約が破談したとしても、地主には何の責任もない。
つまり、地主は譲渡承諾料を受け取る正当な理由があり、それを返還する必要はないとしました。
2. 錯誤（勘違い）による無効の主張
次に、Aさんは「売買契約が成立し破談しない」と誤信していたため、これは法律上「錯誤」にあたると主張しました。「錯誤」とは、簡単に言えば「勘違い」のことで、意思表示が錯誤によるものであれば、契約を取り消せると法律で定められています。
しかし、裁判所は以下のように退けました。
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• どんな契約でも、相手が債務を履行（この場合は売買代金の支払い）できない可能性は常に想定されるべき。
• 「契約が破談になることを全く想定していなかった」というAさんの主張は見込み違いであり、正当な理由にはならない。
つまり、契約が破談するリスクは、Aさんが予見すべきものでした。
3. 違約金の受け取りについて
最後に、借地人Aさんは、第三者Bさんとの契約が破談になった際、違約金として売買金額の20%（5000万円のうち1000万円）を受け取っていました。裁判所は、以下の点を重視しました。
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• 借地権の譲渡承諾があったからこそ、Aさんは違約金を受け取ることができた。
• にもかかわらず、地主に譲渡承諾料を返還しろというのは、話の筋が通らない。
このような理由から、地主が譲渡承諾料を返還する必要はないと判断されたのです。
不動産鑑定士としてのアドバイス
この判例から、不動産取引における重要なポイントが見えてきます。地主の立場に立つと、譲渡承諾料を返還するかどうか迷った場合は、弁護士など専門家に相談することをお勧めします。特に特殊なケースでは、返還の義務がない場合もあるため、専門的なアドバイスを受けるのが最善です。
また、借地人や地主のどちらにとっても、不動産取引に精通した専門家（不動産鑑定士や宅地建物取引士など）に相談することで、大きな損失を防ぐことができます。知らないがゆえに550万円を返還する必要がない場面で返してしまうことがないよう、事前の確認が重要です。
以上、「判例：知らないと損する譲渡承諾料の返還」についてお話ししました。
今回のテーマが皆さんの参考になれば幸いです。では、また次回お会いしましょう！
