下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは、「契約書の内容変更が可能？！賃料の計算方法の定めがある場合」です。
地主の中には、借地料の値上げに頭を抱えている方が多いのではないでしょうか。
特に契約書で賃料の計算方法をあらかじめ定めている場合、最初から値上げを諦めている方も多いかと思います。
その場合、計算方法は変更できないのでしょうか？今回は、契約書に賃料の計算方法が定められている場合について説明します。
契約書に賃料の計算方法が記載されている理由
そもそも、なぜ契約書に賃料の計算方法が書かれているのでしょうか？
ほとんどの場合、それを定めた当時、賃料改定で将来の無用なトラブルを避けるために設定されたものです。
しかし現在、それが逆に賃料増額を妨げている場合もあります。
具体的には、契約書の特約で賃料改定が「消費者物価指数による計算」や、賃料を「固定資産税の2倍」と予め定めている場合などです。
スライド法とその適用
不動産鑑定で経済指数を基に計算する方法を「スライド法」と呼びます。
以前は、スライド法による計算が公平だとされていました。もちろん今でも「スライド法」が有効な場合もあります。
また、当時は固定資産税の2倍が賃料相場として妥当だった場合もあります。しかし、これらの方法が現在では相場に合わない場合もあります。
このように契約内容によるものの、現在では、これらの計算方法がむしろ不公平に感じられるケースも見受けられます。
契約内容変更の可能性と最高裁判所の判例
実際、長年消費者物価指数の値がほとんど変化していない場合も多く、公平でないと感じることがあります。
その場合、計算方法の変更が可能だという最高裁判所の判例があります。
この判例の要約は、「当初は効力があった特約も、その賃料見直しのルールを決める際、基礎となる事情がなくなり、公平でなくなった場合、当事者はその特約に拘束されない」というものです。
不動産鑑定士の役割
判例に関心がある方のために、詳細を下記のブログにも掲載しているので、興味のある方はぜひご覧ください。
最も重要なのは、「公平かどうか」の判断です。
その判断を実務で行う際には、不動産鑑定を取得するほか方法はありません。
継続賃料についての判断は非常に難しい場合が多いので、何か疑問があればお近くの不動産鑑定士に相談することをお勧めします。
まとめ
以上、今日のテーマは「契約書の内容変更が可能？！賃料の計算方法の定めがある場合」でした。
今日の話はここまでです。
詳しく判例にご興味がある方はこちらのブログも参考にしてください。 ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
https://nihonbashi-k.co.jp/info/useful/384/
