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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは、「地主が知っておきたいこと。ボロ家寸前の借地の立退料」の解説です。
今回は、東京地裁の令和3年8月6日事件番号令和元年ワ、32855号から「朽廃寸前の借地権の立退料」について見ていきます。なお、1つ注意点があります。一般的に、地方裁判所の判決の内容は、あくまで個別の事情や背景がベースになっています。皆さんの不動産にそのまま当てはまるものではないことにご注意ください。
基本的な用語の説明
事件の概要に入る前に、基本的な用語を説明しておきます。まず、「朽廃」についてです。朽廃とは、簡単に言うと、老朽化が進んで住めないような建物のことです。専門的には、「社会的経済的価値がなくなること」を意味しますが、要するにボロボロで住めない状態の建物のことです。
また、昭和の時代から契約が継続している借地権を「旧法借地権」と言います。この場合、地主と借地人との間で合意更新がない場合、借地上の建物が「朽廃」すれば、借地権が消滅します。
地主側に立つと、契約更新もしていないような旧法借地権があり、その借地上の建物がボロボロであれば、この判例が関係してくると思います。
事件の概要
本事件における土地の状況は、借地の地代が月額1万4,000円程度、平成10年に合意更新され、契約期間は20年で、平成30年に期間が満了した借地権でした。借地上の建物は築後約50年が経過していました。
地主は、平成30年の契約満了後、更新には応じず、建物の「朽廃」を理由に借地契約を終了させ、借地人に土地の明渡しを求めました。
裁判所の結論と判決
裁判所は、建物は「朽廃」にまで至っていないものの、正当事由があると認め、地主に立退料を支払うことで土地の明渡しを認める判決を出しました。
- 判決で挙げられた正当事由の3つの理由は以下の通りです：
1. 建物は「朽廃」まではいかなくても「かなり老朽化」していること。
2. 建物は敷地と不適応で、敷地を有効活用できていないこと。
3. 建物を取り壊すことが土地活用から合理的であること。
これら3つの理由については、不動産鑑定書の内容を引用して判決を下しています。
立退き料の金額
立退き料の金額について、この判決では借地権の個別性を考慮し、借地権割合を更地価格の50％とした上で、さらに30％の減価を行い、約700万円を立退き料として支払うことが相当だと述べています。
つまり、地主にとって非常に有利な判決でした。具体的には、2,400万円弱の更地価格の3割程度の立退き料が支払われました。
まとめ
この判例から分かることは、「朽廃」まではいかない場合でも、借地契約終了と更新拒絶を理由に、比較的安価な立退き料を支払うことで土地の明渡しが認められる可能性があるということです。地主としても参考にできる内容ではないかと思います。
以上、今日のテーマは「地主が知っておきたいこと。ボロ家寸前の借地の立退料」についてでした。今回の話はここまでです。
