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皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
遺産分割をめぐり、争いになってしまうケースもゼロではありません。しかし「不動産鑑定」を活用すれば、遺産分割のトラブルを防ぐことも可能です。
今回は、東京地裁の令和4年1月27日、事件番号令和2年ワ、29763号を取り上げ、不動産評価が遺産分割に与える影響について、実際の事例を交えて解説します。
不動産評価が市場相場より安いことで発生した遺産分割トラブルの事例
今回紹介するのは、過去に締結した遺産分割協議が無効だとして争われたものです。
なぜ過去の遺産分割協議が争われたのでしょうか？
それは、当時の不動産評価が、市場相場よりも安く見積もられていたためです。
もし市場相場よりも安い不動産評価に基づき遺産分割協議が進むと、最終的に各相続人に配分される金額が少なくなってしまうため、トラブルになるのも無理はないかもしれません。
今回紹介する裁判例では、訴えた側が「遺産分割協議の前提となった不動産評価が不当に安く、そのために自分の取り分が少なくなった」と主張しています。
さて、実際に争われた不動産評価について、以下の通り数字に差が出ていました。こちらの図をご覧ください。
| 価格時点 | 評価した日 | 評価額 | |
| A鑑定 | 平成14年 | 平成14年 | 約1.2億円 |
| B査定（大手不動産会社） | 平成14年 | 平成31年 | 約3.6億円 |
| C鑑定 | 平成14年 | 令和3年 | 約2億円 |
遺産分割協議については、A鑑定をもとに進められました。
訴えた側としては、B査定をもとに協議しなおしたほうが、取り分が多くなるということですね。
しかし結論としては、裁判所は、当時のA鑑定が適正であったと判断しました。
その理由は、B査定とC鑑定は、当時の市場価格を反映していないため説得力が欠け、評価が過去20年分を遡って行われていたこと自体に無理があったからです。
さらに、大手不動産会社によるB査定は、不動産鑑定書ではなく、あくまで売却提案書であり、正式な不動産鑑定書には代わるものではないと指摘されました。
C鑑定についても、この不動産が平成23年に9,000万円弱で売却された事実を考慮しておらず、精度が低いとされました。
したがって、平成14年当時のA鑑定は問題がなく、遺産分割協議も適切であったとされ、訴えは退けられましたのです。
遺産分割トラブルを防ぐために「不動産鑑定」が大切な理由
遺産相続において、不動産は現金のように簡単に分けることができないため、しばしば相続人間でのトラブルの原因となります。このようなトラブルを未然に防ぐためには、専門家による「不動産鑑定」を上手に活用することが大切です。
その理由としては、次の3点が挙げられます。
- 客観的な評価額で相続人全員が納得できる
- 代償分割を実行しやすい
- 法的紛争に発展した場合の証拠にもなる
客観的な評価額で相続人全員が納得できる
遺産分割協議を行う際、不動産に関して争いが生じた場合の最も効果的な解決方法は、実は法律や税務ではなく、「不動産の適正評価」であることが多いです。
そもそも遺産分割における不動産評価は、客観的な不動産価値に基づくものであり、当事者の主観的な価値や感情的な価値は含まれません。
よくあることですが、当事者の中には、思い出が詰まった物件に対し、プライスレスな価値を見出すことがあるため、話し合いだけでは解決が難しい場合もあります。
そのため、プロの不動産鑑定士に客観的な価値を鑑定してもらい、相続人全員の納得感を醸成することが大切なのです。
たとえば相続財産が「現金5,000万円」と「収益不動産2棟」だとします。このとき、相続人がA・Bの二人（法定相続分は各1/2）の場合、公平性を重視するなら、まず収益不動産の正確な評価額を確定させることが不可欠です。
しかし収益不動産の評価は難しく、土地・建物の積算価格で考えるのか、それとも将来得られる家賃収入から逆算して評価するのか、これだけで相続人が揉めてしまうかもしれません。
このようなケースで、相続人全員が納得できる客観的な評価額を出すためには、やはり不動産鑑定士へ相談することが大切なのです。
代償分割を実行しやすい
物理的に不動産を分けることはできないため、相続の実務では、代償分割をするケースも珍しくありません。
代償分割とは、ある相続財産（不動産）を特定の相続人が取得する代わりに、その相続人が、他の相続人に対して金銭などを支払うことでバランスを取る分割方法です。
たとえば相続人がA・Bの二人（法定相続分は各1/2）、8,000万円の土地が相続財産だとします。ここでAが単独で土地を相続する場合、AからBに、4,000万円を支払うことでバランスを取るのです。
しかしBからすると、「土地の価値は1億円だ」と主張すれば、5,000万円を受け取れるかもしれません。一方Aからすると、「土地の価値は6,000万円だ」と主張すれば、代償金を減らせます。
このような場合も、不動産鑑定によって正確な評価額を明確にして、代償金の額を合理的に決めれば、「相手のほうが得をした」といった不満・疑念を防ぐことができるのです。
関連記事：相続時の支払額（代償金）はどう決まる？計算方法を不動産鑑定士が紹介！
法的紛争に発展した場合の証拠にもなる
万が一、法的紛争に発展した場合でも、今回紹介した事例のように、不動産鑑定は重要な証拠として活用されます。
相続財産の大部分を不動産が占める場合こそ、やはり不動産鑑定をしておいたほうが安心でしょう。
地主の相続こそ不動産鑑定士に相談！
無用な遺産分割のトラブルを防ぐためには、「不動産鑑定」を活用することが非常に大切です。
とくに複数の土地や収益不動産、借地権・底地なども絡む地主の相続では、適正な不動産評価をもとに遺産分割を進めるためにも、不動産鑑定士に相談することをおすすめします。
当事務所では、これまでに多くの地主の方の相続をサポートさせていただきました。不動産の相続にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
