下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
借地を返してもらいたいと思っても、借地人がスムーズに立ち退いてくれるとは限りません。立退料を提示したとしても、借地人が納得しないと、裁判に発展してしまうこともあります。そして裁判の結果、立退きが否認されてしまうこともあるのです。
今日は「立退料が安すぎて借地の立退きが否認された裁判例」についてお話しします。具体的には、令和2年3月27日、東京地裁で扱われた「建物収去土地明渡請求事件」の判例です。この判例から、借地立退きの否認を防ぐポイントを学んでいきましょう。
立退料が安すぎて立退きが否認された裁判例
それでは今回のケースにおける、地主の事情、借地人の事情、そして裁判所の判断について見ていきましょう。
地主の事情
- 地主は40代後半の女性。
- 相続で得た土地を複数所有しているが、いずれも第三者に賃貸しており、自身が利用できる土地がない状況。
- そのため、本件の土地を借地人から明け渡してもらい、自宅を建てたいと考えていた。
借地人の状況
- 借地人は80歳の高齢女性で、本件建物の1階部分に一人暮らしをしている。
- 2階部分は賃貸しており、毎月14万円の家賃収入を得ている。
- 生活費は、この家賃収入に月額6万5,000円の年金を加えた約20万円でまかなっている。
地主は、このような状況の中、契約更新を認めずに借地契約の終了を主張し、借地人に立退きを求めました。
しかし結論として、この立退きは裁判所に認められませんでした。その理由として、2点がフォーカスされています。
- 借地人の生活への影響
- 地主の事情は別問題
しかし現実的には、「立退料の提示額が不適切だった」可能性も否めません。
これら3つの理由について、それぞれ見ていきましょう。
借地人の生活への影響
- 借地人は、所有している建物に住んでおり、家賃収入を生活費に充てている。
- 立退きを命じると住まいだけでなく家賃収入も失うため、結果的に月額6万5,000円の年金のみで生活せざるを得なくなる。
- 81歳という高齢を考えると、他の収入を得るのは困難であり、生活が立ち行かなくなると判断された。
地主の事情は別問題とされた
- 地主は現在、兄が所有するマンションの一室を借りて住んでおり、兄から賃料の値上げを求められている状況でした。
- しかし、裁判所は「周辺相場の賃料を支払えば引っ越し可能」とし、地主の事情を借地人の立退きには直接結びつけませんでした。
立退料の提示額が不適切だった？
本件では、地主は立退料として1,500万円を提示していました。
しかし、裁判所はこの金額が不十分であると判断した可能性があります。以下に背景を説明します。
本件土地の借地権がない場合の土地価格は9,000万円以上と推定されます。仮に土地価格を1億円とすると、1,500万円の立退料は借地権割合にして15％に相当します。
一般的に、この借地権割合は低めといえます。もし立退料が適正な額（例えば30～40％程度）で提示されていれば、裁判所の判断は変わった可能性があります。
関連記事：借地権割合の決め方は？売買取引・底地と借地権の交換取引における事例を紹介！
裁判所の判決文を見ると、「借地人が追い出されて生活できなくなるのは問題だ」という論調が強いです。そのため、適正な立退料を提示していれば、借地人の生活再建の目途が立つという点を理由に立退きが認められたかもしれません。
借地立退きの否認を防ぐポイント
最後に、この事例から学べる「借地立退きの否認を防ぐポイント」をまとめます。
1. 高齢の借地人の立退きは難しい
地人が高齢の場合、裁判所は居住権を手厚く保護する傾向があります。特に、居住地が生活の基盤となっている場合、立退きを求めるのは簡単ではありません。
2. 立退料の重要性
借地の立退きを成功させるためには、適正な立退料の提示が重要です。本件のように提示額が低いと、裁判所から認められにくくなります。
立退料は市場価格や借地権割合を考慮し、現実的かつ妥当な額を提示する必要があります。
関連記事：借地立退料を安くする方法とは？驚くほど安くできた実例を紹介！
借地立退きの否認を防ぐためには不動産鑑定士にも相談！
高齢の借地人の立退きは難しいため、高齢化が進む現代社会において、立退きが否認されるケースが増えていく可能性もあります。
しかし適正な立退料を支払えば、立退きが認められる可能性もゼロではありません。
今回の事例のように、借地権割合にして15％程度の立退料だと、安すぎると判断されてしまうケースが多いでしょう。どのくらいの立退料が適正かどうかは、ぜひ不動産鑑定士にも相談してみてください。
当事務所でも立退きを検討している地主の方からの相談を承っております。借地権割合の考え方や、借地立退料を適正な範囲で安くする方法についてもお話いたしますので、ぜひお問い合わせください。
