借地を滞納されたら裁判すべき？15万円の滞納でも裁判する理由を不動産鑑定士が解説！

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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。

地代を滞納された場合、裁判をすべきかどうか迷う地主さんも少なくありません。しかし結論としては、たった15万円程度の滞納であっても、長期的に見ると裁判をしたほうがいいといえます。

今回は、なぜ地代を滞納されたときに裁判をすべきなのか、不動産鑑定士の視点から解説します。

地代滞納の裁判で借地契約の解除が認められた事例

最近、親族間で交わされた借地契約において、地代の滞納が理由で契約解除が認められた判例がありました。令和3年9月22日東京地裁の「建物収去土地明渡等請求事件」において、地主が勝ったケースです。

この借地契約は、昭和25年（1950年頃）に親族間で交わされたものです。現在では冠婚葬祭などの付き合いもほとんどなくなっているようですが、地代は月額1万円で、借地人は15万円の滞納をしていました。
具体的な経緯は以下の通りです。

この事例で裁判所は、借地契約の解除を認めました。つまり、15万円の滞納により、借地人は土地を明け渡さなければならないこととなりました。
契約解除を認めた理由は以下の2点です。

• 今後の滞納の可能性
• 地主の誠実な対応

今後の滞納の可能性

この事例では、地代は月額1万円と低額であるにもかかわらず、15ヶ月間も滞納が続き、その解消に数ヶ月もかかりました。

結果として裁判所は、今後も滞納の可能性が高いと判断したのです。

このように滞納の可能性が高いと考えられる場合、15万円程度の滞納だとしても、借地契約の解除が認められる可能性があります。

地主の誠実な対応

今回の事例では、地主が誠実な対応を見せていたことも注目されています。
たとえば地主は訴訟を提起する前に、連帯保証人を立てるよう求めたり、3ヶ月の滞納でも明け渡しを求めてもおかしくないと警告したり、定期借地権に切り替える提案をしたり、段階を踏んで厳しくも誠実に対応していました。裁判所はこのような地主の誠意を評価し、借地契約の解除を認めたのです。

不動産鑑定士の視点から見る地代滞納への対処法

この判決のポイントは、地主が段階を踏んで厳しく対応したことだと思います。裁判所は、この誠意を認め、契約解除を認めたのです。

地主の立場からすると、月額1万円の地代に対して、15万円の滞納があるだけで裁判を起こすのかと思われるかもしれません。訴訟費用の方が高くつくのではないか、と思う方もいるでしょう。

しかし、判例によると、この土地の借地権価格はおおよそ1,800万円とされています。つまり低額の滞納でも訴訟を起こすことで、立ち退き料を支払うことなく、その土地を無料で返してもらうことができたということです。
立ち退き料として1,800万円ほど支払うことを考えると、訴訟費用は比較的安いものと言えるでしょう。

地代滞納は借地契約の解除につながることもある

この事案から学べることは、滞納があった場合でも、地主が誠実に対応し、段階を踏んで対応することの重要性です。
また、金額が小さくても、滞納が長期間続くと、借地契約の解除につながることもあります。

そうはいっても、訴訟費用と立退料のどちらが安いのか判断できず、裁判に踏み切れないという方もいるのではないでしょうか。そのような場合は、ぜひ当事務所へご相談ください。不動産鑑定士の視点から、客観的な立退料を算定し、訴訟すべきかどうかの判断材料をご提供させていただきます。