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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。
今回は「親族間で借地契約を結ぶ前に考えてほしいこと」についてお話しします。実際、親族間で借地契約を結ぶケースはよくありますが、安易に契約を結ぶと、後々大きな問題が発生することがあります。最近、私が受けた相談をもとに、その注意点をご紹介します。
相談内容
先日、ある地主さんから新規の借地契約について相談を受けました。賃料相場を教えてほしいという内容でしたが、少し掘り下げて話を聞いてみると、実は以下のような状況が分かりました。
- 離婚後、元夫が土地上の建物に住み続けることになり、土地を貸す形にしようという話。
- 相談者（妻）は元夫に毎月賃料をもらいたいと考えていた。
一見、賃料をもらうことに問題はなさそうですが、ここで問題となるのは「借地権価格」が生じる可能性があることです。
親族間での借地契約における注意点
親族間で借地契約を結ぶと、無意識のうちに「借地権価格」が発生してしまう可能性があります。借地権価格とは、土地の上に建物が建っている場合に、その土地に対する「権利」の価値です。住宅地の場合、この借地権価格は土地の更地価格の60～70％程度となることが一般的です。
このような契約を結ぶと、実質的に土地の価値が無償で元夫に移転することになり、贈与税の問題が生じる可能性もあります。税理士さんに相談することを強くおすすめしました。
どのように対応すればよいか？
親族間で借地契約を結ぶ場合、以下の方法を検討することができます。
- 使用貸借契約にする
使用貸借契約とは、タダで土地を貸す代わりに、地主はいつでも土地を返してもらえる契約です。借地借家法が適用されないため、地主にとって非常に有利です。土地利用権の移転を避け、無償で貸しながらも土地を取り戻すことができます。 - 土地建物の所有権を妻名義にする
妻名義で土地と建物を完全に所有し、元夫とは定期借家契約を結ぶ方法もあります。これにより、元夫との契約期間が決まり、契約終了後に必ず退去してもらうことができます。家賃は相場より高くても安くても問題ありません。 - 定期借地契約を締結する
定期借地契約を結ぶことで、契約期間が終了すれば土地を取り戻すことができます。普通借地契約にすると、土地がほぼ永遠に元夫に貸し続けられることになりますので、慎重に契約内容を決める必要があります。
まとめ
親族間での借地契約は、安易に結ぶと土地の権利が移転してしまったり、税務上の問題が発生したりすることがあります。契約を結ぶ前に、どのような契約形態が最適かを慎重に検討し、税理士さんと相談することが大切です。親族間のトラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。
以上、今日のテーマは「親族間で借地契約を結ぶ前に考えてほしいこと」でした。ご覧いただき、ありがとうございました。
