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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。今日は「借地契約書を結びたい場合の実際」についてお話しします。
先日、とある地主さんから「先代からずっと契約書が無いので、新しく土地の賃貸借契約書を締結したい」という相談がありました。実は、このような相談を受けることは多いのです。皆さんの中にも同じような悩みを抱えている方がいらっしゃるのではないでしょうか。そこで、今日は借地契約書の締結の流れについて説明していきます。
契約書締結の流れ
結論から言うと、契約書を締結する流れは大きく3つの工程に分けられます。
- 原案の作成
- 借地人に原案を提示
- 契約内容について協議・交渉
- 弁護士に依頼する場合の補足
それぞれのステップについて、具体的に解説します。
- 原案の作成
まずは契約書の原案を作成することから始めます。特別な要望がなければ、インターネットで土地賃貸借契約書をいくつかピックアップして参考にし、作成することができます。しかし、最低限注意すべきポイントは、「増改築禁止」の特約が含まれているかどうかです。この特約の重要性については別の動画で詳しく説明していますので、そちらも参考にしてください。
もし特別な条件を追加したい場合（例えば更新料など）、弁護士に相談した方が良いでしょう。弁護士に依頼した場合、契約書作成費用は、簡単なものであれば5万円程度、さらに複雑なものになるとそれ以上かかります。これは作成費用のみであり、交渉費用は別途発生することを理解しておいてください。
- 借地人に原案を提示
契約書の原案ができたら、次に借地人にその原案を提示し、話し合いを行います。郵送でも良いですが、できる限りフェイス・トゥ・フェイスでの面談が望ましいです。この段階では、相手の反応を見ながら調整が必要になる場合もあります。
- 契約内容について協議・交渉
借地人との協議が進み、内容に合意が得られれば、契約書に署名・押印して締結となります。これで契約は完了ですが、交渉が難航する場合もありますので、粘り強い交渉が求められます。
- 弁護士に依頼する場合
弁護士に契約書の作成から交渉まで依頼する場合、作成料とは別に交渉業務にかかる弁護士費用が発生します。この費用は、最低でも10万円からで、相手との交渉の難易度によってさらに高額になることがあります。弁護士が言うには、「相手がいる場合、契約書を無理に締結することはできない」という点も留意するべきです。
実際のところ、弁護士に依頼すると費用が高額になり、採算が合わなくなる可能性が高いです。特に月々の地代が2～3万円程度では、弁護士費用をかけるのは現実的ではありません。このため、できるだけ地主さん自身で交渉することが重要です。
結論
弁護士を入れても、相手に無理に契約書を結ばせることは難しいというのが現実です。そのため、地主さん自身が借地人と直接コンタクトを取って交渉を行う必要があります。ただし、借地人が借地権を売却したいと考えている場合、借地人から契約書の締結をお願いされることがあるので、こうしたチャンスは逃さないようにしましょう。
以上、「借地契約書を結びたい場合の実際」についての解説でした。今日の話はここまでです。
