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こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
今回は「合意更新の取り方」というテーマでお話しします。これまで2回にわたって更新料についてお話ししてきました。その中で、「地主は更新料を堂々と請求すれば良い」とお伝えしましたが、法定更新に持ち込まれてしまうと、更新料を請求できないことにも触れました。では、どのようにして合意更新に持ち込むか、その方法について今回は詳しくお話ししたいと思います。
交渉における双方のメリット
まず、交渉において大切なことは、どちらか一方だけにメリットがある場合、交渉がうまくいかない可能性が高いということです。更新料の交渉を例に挙げると、地主にとっては更新料を得られる一方で、借地人は支払うだけのように見えるかもしれません。しかし、このような近視眼的な交渉では、ほとんどのケースでうまくいきません。
借地人にメリットを伝える
交渉を進めるうえで重要なのは、借地人に対して「更新料を支払うメリット」を伝えることです。借地人にとってのメリットは、一言で言えば「地主との円満な関係を続けられること」です。
もし、借地人と地主が円満な関係を築けていなければ、借地権は実質的に価値がなくなることがあります。例えば、借地人が将来、借地権を売却しようとした場合、地主の承諾が得られなければ、その取引は成立しません。法的には、裁判所が地主に代わって承諾する制度もありますが、実際の不動産取引では、地主とトラブルがある借地権は取引相手を見つけるのが非常に難しいのです。
特に、地主とのトラブルがある借地権は、いくら安くても買い手がつかないのが現実です。そのため、借地人は法律で守られているとはいえ、実務上は地主との良好な関係を築くことが重要です。
まとめ
地主としては、借地人に「更新料を支払うことで得られるメリット」をしっかりと伝え、合意による更新料を請求することが大切です。借地人がメリットを理解すれば、合意更新による更新料を得ることができるでしょう。
以上、今回は「合意による更新料の取り方」についてお話ししました。次回は、地主の交渉におけるありがちな失敗例についてお話ししたいと思います。それでは、今日の話はここまでです。
