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こんにちは。不動産鑑定士の三原です。 今回は「相当地代6％」についてお話しします。
地主さんからのご相談：「地代の見直し、大丈夫？」
先日、ある地主さんからこんな相談をいただきました。
「今、借地人に貸している土地の地代を見直したい。付き合いのある税理士に相談したら、『土地値の6％が良いのでは？』と言われたけど、それで問題ないですか？」
このご質問に対する私の回答は、「NO」でした。
「相当地代6％」という言葉を耳にすることもあるかもしれませんが、実は一般的な地代の見直しには適さないケースがほとんどです。今回は、この「相当地代6％」について詳しく説明していきます。
相当地代6％とは？
「相当地代」とは、税務上の地代に関する専門用語です。その水準は、土地値の6％（年額）とされています。
この水準がどのくらい高いか、具体例を挙げてみましょう。
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• 土地の評価額（更地価格）：5,000万円
• 相当地代（年間）：300万円（5,000万円 × 6％）
• 月額地代に換算すると：25万円
一般的な地代が月額3万円～4万円程度であることを考えると、相当地代6％は非常に高い水準だということがお分かりいただけると思います。
相当地代6％が活用される場面
相当地代は、主に法人税に関連する場面で利用されます。特に、以下のようなケースを想定しています。
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• 地主が社長個人名義で土地を所有している
• その土地を会社が借りて、建物を建てる場合
税法では、個人と法人を別人格と考えます。そのため、会社が社長個人から土地を借りる場合、借地権（会社が土地を使う権利）に対する適正な対価を支払わなければなりません。
例えば、以下のようなケースです：
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• 土地値：5,000万円
• 借地権割合：60％（地域により異なります）
• 借地権代金：3,000万円
本来であれば、会社が社長個人に3,000万円の借地権代金を支払う必要があります。しかし、多くの場合、親族間でこのような大きな金額を支払うのは現実的ではありません。
そこで税法では、代わりに「相当地代6％」を支払えば、借地権代金を一括で支払わなくても良い、というルールを設けています。この「相当地代」は、通常の地代に加え、借地権代金を分割払いするような意味合いを持っています。
地代見直しで相当地代を使うのは不適切！
地主と借地人が他人同士である場合に、相当地代6％を交渉材料として使うのは不適切です。
例えば、地代改定の調停や交渉の場では、相当地代を基準にすることはほぼ認められません。
相当地代6％は、あくまで税務上の特殊なケースで使われるものです。これをそのまま一般的な地代見直しに適用しようとするのは、状況にそぐわないと言えるでしょう。
まとめ：相当地代6％をどう考えるべきか？
相当地代6％は、税務上の特定の場面で活用される特殊なルールです。一般的な地代見直しや改定の基準として使用するのは避けたほうが良いでしょう。
地代の見直しや借地権に関する問題は、ケースバイケースで対応が異なります。ご不明な点やお悩みがあれば、ぜひ専門家にご相談ください。
今日のブログは以上です！次回も、不動産に関する有益な情報をお届けしますので、ぜひご期待ください。
