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みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士の三原です。
底地とは、建物が建っている土地のうち、土地の所有者（地主）が持っている権利のことを指します。
底地をお持ちの地主さんにとって、今後の相続や資産運用を考える上で、「売れる金額」がどのくらいなのか、非常に気になるポイントですよね。
そこで今回は、「底地の売値の決まり方」というテーマでお話しします。
底地の売却相場は売り先で変わる
実は底地の売却相場は、売り先で変わります。主な売却先としては「借地人」と「第三者（借地人以外）」が挙げられますが、それぞれの売却相場を見ていきましょう。
借地人への売却価格は更地価格の3割～4割程度
一般的には、相続税路線価などを基準にして「更地価格の3割～4割程度」というイメージを持たれる方が多いです。
ただ、これは借地人が購入する場合の金額であり、もし第三者（借地人以外）が購入する場合は、実際の売値が更地価格の3割を下回るケースがほとんどです。
そのため、なるべく高値で底地を売りたい場合、借地人への売却を優先的に検討することになります。
関連記事：底地を高値で売るにはどうする？売却先やよくある失敗を解説！
第三者（借地人以外）への売却価格は賃料（地代）の15～20年分程度
では、第三者が底地を購入する場合、どのように価格が査定されるのでしょうか？
結論としては、「賃料（地代）」を基準に計算されるケースが多いです。
つまり地代が安い場合、底地の売値も非常に安くなる傾向があります。
具体的に見てみましょう。
例えば、月額地代が3万円の場合、年間の地代は36万円です。
これに15年分を掛けると540万円、20年分を掛けると720万円。
このように、地代の「15～20年分」といった形で底地の最低売却価格が計算されることが多いです。
これを収益価格の計算といいます。
第三者（借地人以外）への底地の売却価格の決まり方
さて、第三者（借地人以外）への売却価格は地代の15～20年分が相場ですが、この「15年」や「20年」という年数は、次のような条件によって変わります。
- 対象土地があるエリアの特徴
- 土地の形状や大きさ
- 借地人の状況や契約内容
これらは物件ごとに異なるため、評価はケースバイケースで行われます。適正価格で売却するためには、事前に不動産鑑定士に相談したほうが安心でしょう。
借地権の種類によっても底地の売却相場は変わる
さて、ここまでは普通借地権の場合の売却相場について紹介してきましたが、借地権には他にも種類があります。
この借地権の種類によっても底地の売却相場は変わることを知っておきましょう。
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借地権の種類 |
主な特徴 | 売却相場 |
| 普通借地権 | 契約期間の満了時には、契約更新ができる | 借地人への売却：更地価格の3割～4割程度※
第三者への売却：地代の15～20年分程度 |
| 定期借地権 | 契約期間が満了すれば契約が解消される
継続には再契約が必要 |
契約満了時期が近いほど、高額になる
（更地価格に近づく） |
| 使用貸借（参考） | 無償で土地を貸している状態 | 更地価格とほぼ同額
（使用貸借による利用権が考慮されることもあります） |
基本的には、普通借地権が設定されている場合の売却価格がもっとも低くなります。
借地を売却するときも不動産鑑定士に相談！
本日は、底地の売値がどのように決まるのか、特に収益的なアプローチに基づいた計算方法についてお話ししました。
底地の相続対策や売却を検討する際、今日の内容を思い出していただければと思います。
保有している底地の適正価格が知りたいなど、具体的なご相談がある場合は、ぜひお気軽に日本橋鑑定総合事務所までご連絡ください。
