借地人との契約で決めておきたい項目3選【地主向け】

みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。

不動産に関する契約書を結ぶ際、特に土地賃貸借契約書について、内容があいまいな場合が多く、後々トラブルになることが非常に多いです。皆さんも、契約を交わす際に「この点はどうなるのか？」と疑問に思ったことがあるかもしれません。

今日はその疑問を解消すべく、借地人との契約書において特に決めておきたい３つの重要なポイントについてお話ししたいと思います。

更新料について

まず第一に挙げるべきは、「更新料」についてです。

多くの契約書では、この更新料が記載されていないことが一般的で、これが後々トラブルの元になります。

更新料とは、契約期間満了時に支払われる料金で、契約が更新される際に必要になります。契約が20年など長期間に渡る場合、更新料の金額をあらかじめ契約書に記載しておくと、双方にとってメリットがあります。

特に借地人にとっては、更新料を予算に組み込むことができるため、いざ支払う際に困ることがありません。

関連記事：借地更新料の取り方は？支払ってもらう3つのコツを解説！

譲渡承諾料について

次に「譲渡承諾料」です。これは、借地人が将来的に借地権を他の人に譲渡する際に発生する料金です。

一般的に、この譲渡承諾料は借地権価格の10％程度とされていますが、その計算方法が曖昧になっていることが多いです。

そのため、契約書にこの料金をしっかりと明記しておくことで、金額について困ることを防げます。

関連記事：譲渡承諾料を算出する際は正確な面積の確認が重要！不動産鑑定士が理由を解説

建替や増改築の承諾料について

最後に「建替や増改築の承諾料」です。借地人が現在の建物を建て替えたり、増改築する際に発生する料金についても、契約書で明確にしておくべきです。建物の改築について承諾料を得る場合、その金額もあいまいなことが多いですので、せめてその計算方法を契約書に記載しておくことが望ましいです。

借地人と交わす契約書を作成する際の注意点

借地人と交わす契約書を作成する際は、更新料・譲渡承諾料・建替や増改築の承諾料について、ただ記載すればいいわけではありません。

まず、更新料や各種承諾料の金額については、できる限り具体的に記載するのが望ましいです。「相当額を支払う」「協議の上決定する」などの曖昧な文言にすると、いざ支払ってもらいたいときに折り合いがつかず、裁判にまで発展する可能性があるためです。

また、支払いの時期（タイミング）についても記載しておきましょう。たとえば譲渡承諾料なら、「売買契約の締結後、引き渡し（残金決済）の前まで」に支払うと明記しておけば、地主としても安心です。

また、建替承諾料は、工事が始まってからではなく、「建て替え工事の着工前まで」に支払うと明記しておくべきでしょう。

借地人との契約内容は不動産鑑定士にも相談！

契約書は、土地賃貸借契約においてとても重要な役割を果たします。契約書の内容をきちんと決めておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。特に、今回お話しした更新料、譲渡承諾料、建替・増改築承諾料については、契約書に記載しておくべきポイントです。

ただし、そもそも更新料、譲渡承諾料、建替・増改築承諾料をいくらとして明記すべきなのか、分からないという方もいるのではないでしょうか。

そのような場合は、ぜひ不動産鑑定士へ相談してみてください。不動産鑑定士なら客観的な立場から土地の価値を適正に評価し、更新料や各種承諾料の算定根拠を示すことができるためです。

当事務所も、地主の方からのお問い合わせをお待ちしております。