借地権割合とは？

みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。今回は「借地権割合とは？」というテーマでお話しします。

土地の売買や取引において、借地権や底地の評価が非常に重要になる場面がありますが、その際に必ず登場するのが「借地権割合」です。しかし、この借地権割合、実際には必ずしも相続税路線価に記載されている６０％が当てはまるわけではないということをご存じでしょうか？

今日は、借地権割合について、実際にどのように活用されるか、そしてどんな場面でその割合が変動するのかについて詳しく解説したいと思います。実際の取引や評価の現場でよくあるケースを交えてお話ししますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

結論からお伝えします

結論としては、【実際の割合は、必ずしも借地権割合が６０％とは限らない】ということです。この理由について、これから順を追って説明します。

借地権割合とは？

借地権割合とは、土地の更地価格に対する借地権価格の割合のことです。例えば、土地の更地評価が1億円と仮定した場合、借地権割合が６０％であれば、借地権の価値は６０００万円、底地（地主の所有する土地）の価値は４０００万円となります。

この借地権割合は、一般的には相続税路線価に記載されている割合を参考にすることが多いですが、実際の取引においては、そのまま適用されるわけではありません。

実際の取引での借地権割合

一般的な売買の場合、借地権割合がそのまま取引額に反映されることは少ないです。特に地代が安い場合は、借地権割合通りの金額で取引されることもありますが、通常は６０％であれば５０％、７０％であれば６０％という具合に、やや低めに設定されることが多いです。もちろん、これは交渉や状況によって異なりますが、一般的な傾向として覚えておくと良いでしょう。

また、底地と借地権を交換する場合も、通常の取引とは少し異なります。この場合、交渉によって５０％、５０％の割合が妥当とされることが多いです。

公的な評価における借地権割合

一方、裁判所など公的な場面では、相続税路線価に記載されている借地権割合がそのまま採用されることも多いです。私の個人的な経験では、公的な評価の際には相続税路線価の割合が基準として使われることがよくあります。

まとめ

借地権割合は、相続税路線価に記載されている割合を参考にすることが多いですが、実際の取引や交渉においては、その割合がそのまま反映されるわけではありません。取引の状況や地代の額、交渉の内容によって、借地権割合は変動することがあります。

以上、今回は「借地権割合とは？」というテーマでお話ししました。今後、借地権割合を検討する際には、今日の内容を思い出していただければ、きっとお役に立つことがあると思います。

今日の話はここまでです。