安すぎ地代は値上げできる？なぜ地代が安いのか理由を含めて不動産鑑定士が解説！

こんにちは、日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。

地主さんの中には、「土地を賃貸しているが、地代を長年見直していない。今の地代は安すぎるのではないか？」「相続で土地を受け継いだが、地代が安い気がしている」という疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか。

これらの直感が正しい場合もあれば、必ずしもそうでない場合もありますが、本当に「地代が安すぎる」ケースには、いくつか共通するポイントがあります。

本日は、「地代が安い傾向にある理由」をテーマに、地代が低い背景にある3つのポイントを解説いたします。この記事を読むことで、地代水準が適正かどうかを確認する方法と、土地の管理・運用に役立つ知識を得ることができますので、ぜひ最後までご覧ください。

地代が安くなりすぎる3つの要因

では、地代が安い場合に見られる主な3つの理由について詳しく説明します。

なぜ「地代が安すぎる」という事態が発生してしまうのでしょうか。その理由としては、次の3点が挙げられます。

• 土地賃貸借契約が長期間で締結されているため
• インフレに取り残されているため
• 地代改定の頻度が少ないため

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

土地賃貸借契約が長期間で締結されているため

地代が安くなってしまう理由の一つは、土地賃貸借契約が長期間で締結されていることです。借地契約は、通常20年、30年、さらには50年などの長期契約になることが多く、この契約期間中は地代の見直しが行われにくい傾向があります。

例えば、アパートの家賃は契約が短期間であるため、賃料の見直しが比較的頻繁に行われることが一般的です。しかし、土地の賃貸借契約では、契約満了後に自動的に更新される場合も多く、地主からの要求がなければ、地代の改定は滅多に行われません。結果として、現行の地代が市場の適正価格から乖離してしまうことがあります。

インフレに取り残されているため

次に、インフレが関係します。インフレとは、物価が全般的に上昇することを指します。例えば、以前は100円で買えたアイスクリームが今では150円に値上がりしていることからも、インフレの影響を実感する方も多いでしょう。

地代も、インフレによって価値が変動する可能性があります。しかし、地代は基本的に契約時の額が固定されるため、インフレに応じた値上げが行われない場合がほとんどです。そのため、インフレが進行しても地代が据え置かれることが多く、実質的に地代が安く感じられることがあります。

地代改定の頻度が少ないため

3つ目は、地代改定の頻度に関する点です。地代には、「新規地代」と「継続地代」の2種類があり、それぞれ異なるタイミングで改定が行われます。

新規地代は、まだ借地契約が結ばれていない土地に新たに契約を結ぶ際の地代のことです。一方、継続地代は、既存の借地契約の延長に伴い、地代を見直す際の金額を指します。（さらに分かりやすくいえば、「地主」と「借地人」とのこれまでの関係性、経緯、契約開始後の事情などを反映させた地代が継続地代です）

関連記事：継続地代の値上げのコツとは？不動産鑑定士が実務上のポイントを解説！

重要なのは、地代改定を頻繁に行うことが、地主にとって有利であるということです。新規地代と現行地代の差を縮めるためには、契約期間の途中で定期的に地代を改定することが求められます。地代の見直し回数が増えることで、土地の実際の価値に見合った地代が設定されやすくなります。

地代の値上げのコツ

地代の値上げは、その後の借地人との関係に影響を与える可能性があるため、慎重に進めなければなりません。しかし慎重になるあまり、長期間地代を見直さないと、「地代が安すぎる」という課題に直面してしまいます。

では、どのように地代は値上げしていけばいいのでしょうか。とくに継続地代の値上げの際に意識すべきなのが、次の2つのコツです。

• 相場の半分の値上げを目指すこと
• こまめに地代値上げを請求すること

そもそも地代は、必ずしも「マーケット原理」によって決まるわけではありません。長期にわたる借地契約の途中で、土地の相場・税金などに変化がみられても、既存の借地人との契約期間中に、相場まで賃料を一気に引き上げることは現実的ではないためです。

このため実務的には、まずは相場の半分の値上げを目指すことが大切なのです。そしてこまめに地代値上げを請求することで、より早期に相場水準の地代を請求できるようになります。

地代が安すぎると感じたら不動産鑑定士に相談！

今回は、地代が安い傾向にある理由として、①長期契約、②インフレ、③地代改定の頻度という3点を紹介しました。

もし地代が安すぎるとしたら、地主として値上げを求めることは当然のことです。しかし現実的に、適正な地代がいくらなのか分からなければ、値上げをスムーズに進められません。

そのため、もし地代が安すぎると感じたら、不動産鑑定士に相談してみてください。地主のサポートを得意とする不動産鑑定士なら、適正な地代を客観的な視点から算定し、値上げ通知をサポートしてくれます。

当事務所でも、継続地代の値上げについてご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。