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こんにちは、日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。
本日は、「地代が安い傾向にある理由」をテーマに、地代が低い背景にある3つのポイントを解説いたします。この記事を読むことで、地代水準が適正かどうかを確認する方法と、土地の管理・運用に役立つ知識を得ることができますので、ぜひ最後までご覧ください。
地代が安いと感じる理由とは？
「土地を賃貸しているが、地代を見直していない」「相続で土地を受け継いだが、金額はそのまま」「地代が安い気がしている」といった思いを持つ地主の方は多いかと思います。これらの直感が正しい場合もあれば、必ずしもそうでない場合もありますが、実際に地代が安い傾向には共通するポイントがあります。
では、地代が安い場合に見られる主な3つの理由について詳しく説明します。
- 長期契約（制度面）
地代が安くなってしまう理由の一つは、土地賃貸借契約が長期間で締結されていることです。借地契約は、通常20年、30年、さらには50年などの長期契約になることが多く、この契約期間中は地代の見直しが行われにくい傾向があります。
例えば、アパートの家賃は契約が短期間であるため、賃料の見直しが比較的頻繁に行われることが一般的です。しかし、土地の賃貸借契約では、契約満了後に自動的に更新される場合も多く、地主からの要求がなければ、地代の改定は滅多に行われません。結果として、現行の地代が市場の適正価格から乖離してしまうことがあります。
- インフレ（経済面）
次に、インフレが関係します。インフレとは、物価が全般的に上昇することを指します。例えば、以前は100円で買えたアイスクリームが今では150円に値上がりしていることからも、インフレの影響を実感する方も多いでしょう。
地代も、インフレによって価値が変動する可能性があります。しかし、地代は基本的に契約時の額が固定されるため、インフレに応じた値上げが行われない場合がほとんどです。そのため、インフレが進行しても地代が据え置かれることが多く、実質的に地代が安く感じられることがあります。
- 地代改定の頻度（個別事情）
3つ目は、地代改定の頻度に関する点です。地代には、「新規地代」と「継続地代」の2種類があり、それぞれ異なるタイミングで改定が行われます。
新規地代は、まだ借地契約が結ばれていない土地に新たに契約を結ぶ際の地代のことです。一方、継続地代は、既存の借地契約の延長に伴い、地代を見直す際の金額を指します。
重要なのは、地代改定を頻繁に行うことが、地主にとって有利であるということです。新規地代と現行地代の差を縮めるためには、契約期間の途中で定期的に地代を改定することが求められます。地代の見直し回数が増えることで、土地の実際の価値に見合った地代が設定されやすくなります。
まとめ
今回は、地代が安い傾向にある理由として、①長期契約、②インフレ、③地代改定の頻度という3つのポイントについて解説しました。これらのポイントを押さえることで、自分の土地の地代水準を簡単にチェックできるようになります。
もしあなたが地主であれば、ぜひ今一度、自分の土地の賃貸借契約内容を確認し、地代の見直しが必要かどうかを考えてみてください。適正な地代を維持するためには、契約期間やインフレの影響を考慮し、必要に応じて地代改定を行うことが重要です。
