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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。
地主にとって、地代の値上げは悩ましい問題です。しかし、地代値上げのタイミングにはいくつかの「チャンス」があります。今回はその8つのタイミングについてまとめました。
1. 固定資産税の増額
固定資産税が増加すると、地主にとっては経費が増え、手取り収入が減少します。これは地主にとって不利益が生じるため、地代の値上げが認められるケースが増えます。経費の増加に対応するために、地代の見直しが行いやすくなります。
2. 地価の上昇
土地の価格が上がると、地代も上昇するのが自然です。地価と地代は「元本と果実」に例えられ、土地価格の上昇が元本（土地の価値）の増加を意味し、その結果として果実（地代）も上がります。地価の上昇は、地代値上げの正当な理由となります。
3. 近隣の類似借地より安価な地代
自分の土地の地代が近隣の類似物件よりも安価である場合、その差を解消するために地代を引き上げることが認められやすくなります。そのため、普段から近隣の借地情報を集めておくことが重要です。情報収集の方法については、別の動画も投稿していますので、概要欄のリンクをご確認ください。
4. 当事者間の個別事情の変化
地主と借地人が親戚同士で地代を安く設定していた場合、売買や契約変更を機に、借地人が赤の他人になった場合など、個別の事情により地代が不相当になった場合、地代値上げが認められることがあります。
5. 合意更新時
長期間地代の値上げを行っていない場合、合意更新のタイミングで値上げ交渉を行うべきです。更新料との兼ね合いもありますが、粘り強い交渉が必要です。
6. 借地権の譲渡承諾を求められた時
借地人が無断で借地権を譲渡することはできません。そのため、譲渡の承諾を求められるタイミングで地代の値上げ交渉を行うことが一般的です。
7. 増改築承諾や条件変更承諾を求められた時
借地人が増改築や条件変更を希望する場合、その承諾のタイミングで地代の値上げ交渉をすることが通例です。
8. 経済事情の変化
特にインフレが生じた場合、物価が上昇する一方で地代が変わらなければ、地主にとっては不利益になります。インフレ時には地代値上げが認められやすくなるため、国の発表する「消費者物価指数」に注目することが重要です。
まとめ
地代値上げのチャンスが訪れるタイミングは、以下の8つです。
- 1. 固定資産税の増額
2. 地価の上昇
3. 近隣の類似借地より安価な地代
4. 当事者間の個別事情の変化
5. 合意更新時
6. 借地権の譲渡承諾
7. 増改築承諾や条件変更承諾
8. 経済事情の変化
これらのタイミングを押さえておくことで、地主は地代値上げを有利に進めることができます。地代値上げに関する交渉を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
以上、今日のテーマは「地代値上げの8つのチャンス」でした。それでは、また次回お会いしましょう。
