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みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。今回は「継続地代の値上げのコツ」というテーマでお話しします。
地代に関する問題は、多くの地主さんが直面している課題の一つです。特に地代の値上げは一度行うと、その後の取引や関係に影響を与える可能性があるため、慎重に進める必要があります。しかし、その反面、長期間地代を見直さないこともよくあることです。理由としては、借地人との関係性を保ちたいという思いや、値上げの交渉を始めるタイミングが難しいという点が挙げられます。
本日は、地代の値上げに関する実践的なアプローチについてお話ししたいと思います。これからお伝えするコツを参考にして、地主さんが抱える「地代値上げの壁」を少しでも乗り越えるお手伝いができればと思っています。
継続地代とは
そもそも不動産賃貸の実務では、不動産の賃貸借の継続に係る特定当事者間において成立するであろう、経済価値を適正に表示する賃料、という概念があります。これが継続賃料です。
そして継続賃料の中で、とくに土地の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する地代のことを継続地代といいます。
難しい言葉が続いてしまいましが、分かりやすくいえば、「地主と「借地人」とのこれまでの関係性、経緯、契約開始後の事情などを反映させた地代が継続地代です。
継続地代を値上げするコツ
さて、継続地代を求める方法はさまざまあるのですが、今回は「値上げするコツ」にフォーカスして紹介します。
結論としては、継続地代の値上げに重要なのは次の2点です。
- 相場の半分の値上げを目指すこと
- 値上げは、こまめに請求すること
継続地代を値上げするコツについて理解するためには、一般的な賃料の決まり方と、地代との違いについて知る必要があります。
賃料は、通常「マーケット原理」によって決まります。つまり、貸主が希望する金額を設定し、マーケットに賃貸の希望を出して、借り手が見つかると、契約条件について交渉し最終的に賃料が決まります。これは新たに賃貸契約を結ぶ場合に当てはまる流れです。
ところが、地代の場合はこの「マーケット原理」によって賃料が決まるわけではありません。この点が土地賃料に関するトラブルの根本的な原因となっています。
地代の場合、契約期間が長期（20年など）にわたるため、土地の相場や税金が変更しても、契約期間中に賃料を変更する必要が生じます。しかし、借地人がすでにいるため、相場が上がったとしても、賃料の値上げが難しくなるという問題が生じます。
そして賃料値上げが認められる場合でも、契約が続いている中での賃料変更となるため、一度に相場まで一気に値上げすることはできません。
このため、値上げは段階的に行うことが重要です。そのため、最初にお伝えしたポイントが鍵になります。まずは相場の半分の値上げを目指すことが重要です。そして、値上げはこまめに請求することです。こまめに請求することで、相場に近づくことができ、最終的にはより適切な地代を実現することができます。
継続地代を値上げは不動産鑑定士にも相談できる
地代の値上げを検討する際は、相場の半分の値上げを目指し、こまめに請求を行うことが大切です。この方法を実践すれば、地代を段階的に適正価格へと近づけることができるでしょう。
以上、今回は「継続地代の値上げのコツ」についてお話ししました。今日の内容が、地代値上げを検討する際にお役に立てることを願っています。
継続地代の値上げについては当事務所でもご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
