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みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。
借地権の処分時、つまり借地人が借地権を売却したりするとき、地主さんは借地人から、譲渡の承諾を求められます。
実はこの借地権処分の承諾を求められる際は、地代値上げのタイミングにもなりうることをご存知でしょうか。
今回は地主向けに、借地権の譲渡承諾に伴う地代値上げのコツについて紹介します。
この承諾を求められるタイミングは、予告なく突然訪れることもあります。そんな時に備えて、今日のお話を覚えておくと、将来役立つことがあるかもしれません。
借地権を譲渡するときは地主の承諾が必要
そもそも借地人が借地権を売却する際には、地主の承諾が必要です。これは民法612条に記載されており、無断譲渡は禁止されており、違反すると借地権自体が消失することになります。つまり、借地人は地主の承諾なしに借地権を処分することができません。
借地権の譲渡承諾依頼時は地代値上げに適したタイミング
借地権の譲渡承諾を求められるタイミングは、地代の値上げをお願いするのに非常に適しています。
旧借地人との関係を整理し、新しい借地人との納得のいく賃貸借契約を結ぶことができるためです。
もし借地権処分の話が突然舞い込んできた場合、このタイミングを活用して、地代の見直しをお願いすることができるかもしれません。将来のために、ぜひ覚えておいてください。
地代値上げの進め方と交渉のポイント
借地権の譲渡承諾を求められているからといって、むやみに地代を値上げできるわけではありません。
スムーズに交渉を進めるためにも、次の3つのポイントを知っておきましょう。
- 承諾の条件として地代改定を提示する方法
- 値上げ後の賃料を決める方法
- 書面での合意形成方法
承諾の条件として地代改定を提示する方法
法律上、借地権の譲渡は原則として同一条件で契約が承継されることになります。単に「譲渡を承諾する」とだけ伝えた場合、現行の地代条件のまま、新借地人に引き継がれると解釈されることになりかねません。
そのため、地代改定を希望する場合は、譲渡承諾の段階で明確に条件として提示することが重要です。
たとえば「地代を月額○万円に改定することを条件に譲渡を承諾する」という形で交渉を進めます。
値上げ後の賃料を決める方法
地代改定を進めるにあたっては、適正な地代額を客観的に算定することが重要です。
根拠のない値上げ要求は借地人の反発を招き、交渉が難航する原因になりえます。
そのためスムーズに交渉を進めたい場合こそ、不動産鑑定士を活用してみてください。
不動産鑑定士に客観的に適正地代を評価してもらえば、旧借地人・新借地人も地代値上げに納得しやすいでしょう。
当サイトから、地代調査報告書のサンプルを無料ダウンロードいただくことも可能なので、ぜひ参考にしてみてください。
書面での合意形成方法
地代改定を含む譲渡承諾の条件は、必ず書面で明確にすることが不可欠です。
口頭での合意では、後々トラブルの原因となります。
そのため承諾書の作成にあたっては、専門家に関与してもらうようにしましょう。
借地権の譲渡承諾に伴う地代値上げには「地代調査報告書」を活用
借地権の譲渡承諾依頼は、長期間据え置かれていた地代を見直す絶好のタイミングです。
しかし、必ずしも、地代値上げ交渉がスムーズに進むとは限りません。
そのため借地人の理解を得るために、不動産鑑定士が作成する「地代調査報告書」を活用することも検討してみてください。
周辺地代にあわせて値上げしたい旨を伝えれば、合意形成しやすくなります。
当事務所でも地代値上げに伴う調査・資料作成を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
