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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。
「賃料」には、3つの性質があることをご存知でしょうか。
実はこの性質を理解することは、地代値上げにも役立ちます。
今回は地代値上げ交渉を成功させるために最低限必要な知識、「賃料の3つの性質」について、不動産鑑定士が詳しく解説します。
賃料の3つの性質
地主が知っておきたい賃料の性質としては、次の3点が挙げられます。
- 元本と果実の関係
- 賃料の遅行性
- 賃料の粘着性
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 元本と果実の関係
まず、1つ目の性質は「元本と果実の関係」です。これは、地価が上がると賃料が上がるという性質です。
土地価格と地代は、よく「元本と果実」に例えられます。たとえば、りんごの木を元本とし、実るりんごを果実と考えてください。
土地の価値が上がることで、その果実である地代も上がるというのが自然な流れです。
特に今、世界的にインフレが進んでおり、地価が上がると同時に地代の値上げも認められやすくなります。まもなく、地代値上げのチャンスが訪れる可能性があります。
2. 賃料の遅行性
2つ目は「賃料の遅行性」です。賃料相場は、地価の動きに遅れて変動するという特徴があります。
地価は将来の期待値を反映して決まりますが、賃料は今の使用収益に基づいて決まるため、地価の変動をすぐに反映することはありません。
実務に詳しい方なら「ワンテンポ遅れる」といった表現をよく耳にするかもしれませんが、実際にはその遅れが半年や1年後に影響を与えることが多いです。
3. 賃料の粘着性
最後に、3つ目は「賃料の粘着性」です。賃料は一度決まると、なかなか値上げしづらいという特徴があります。
例えば、現在貸している賃料を基準にして、改定する賃料が決まります。改定する賃料は、現行賃料に「くっついている」「粘着している」ようなイメージです。
したがって、一度決まった賃料を大幅に引き上げるのは難しく、交渉の際にはこの点を考慮する必要があります。
賃料の3つの性質を踏まえた地代値上げ戦略
賃料の3つの性質を踏まえ、どのように地代を値上げしていくべきか、戦略の例を紹介します。
まず、地価と地代が元本と果実の関係にあるという性質を、値上げの根拠にするということです。周辺地価が上昇している場合、「土地の価値が上がっているのだから、賃料も上げさせてほしい」と交渉します。
また、賃料の遅行性は、一見すると地主に不利に見えますが、実は値上げの根拠になります。たとえば「現在の地代は、数年前の地価水準を基準に決められたものです。その後に地価が上昇しているため、現行地代は安すぎます」といった観点で、値上げを主張できることもあるのです。
ちなみに、この「地代が決められたタイミング（賃料について協議・合意した時点）」のことを、直近合意時点といいます。たとえば今が令和8年、直近合意時点が平成25年であった場合、平成25年を起点にして賃料評価をします。平成25年に比べて、地価は上がっているものの、賃料が遅行しているとしたら、値上げ交渉できそうですね。
関連記事：直近合意時点とは？あえて合意更新しないで賃料増額を勝ち取る作戦を不動産鑑定士が解説！
一方、賃料の粘着性は、地主にとって最も注意すべき性質といえるかもしれません。一度低い地代で合意してしまうと、その後の値上げが困難になるためです。たとえば本来なら月10万円が適正な地代であっても、現行地代が月5万円の場合、一気に倍にまで引き上げることは現実的ではありません。
そのため地代を値上げする際は、次の2点を意識してみてください。
- 相場の半分の値上げを目指すこと
- 値上げは、こまめに請求すること
関連記事：継続地代の値上げのコツとは？不動産鑑定士が実務上のポイントを解説！
地代値上げをしたいときは「賃料の3つの性質」を意識する
- 元本と果実の関係
- 賃料の遅行性
- 賃料の粘着性
これらの性質を踏まえた上で、借地人との賃料交渉を進めることが大切です。地代の値上げを検討する際に、ぜひ参考にしてください。
とくに、賃料の粘着性には注意しましょう。一度低い地代で合意してしまうと、その後の値上げハードルは高いです。
当事務所では、地代の値上げ戦略についてもサポートしておりますので、気になる方はぜひ一度お問い合わせください。
