下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
一般的に、地主にとって借地権がついている土地は頭を悩ませる存在です。
理由としては、以下のような問題が挙げられます
- 地代が安い
- 借地人とのトラブル（不良借地人、増改築に関する問題など）
- その他利用方法に関する意見の対立
これらの問題があるため、借地権が消滅すれば地主にとって「ラッキー」だと感じることも少なくありません。では、借地権が消滅するケースとして、どのような状況が考えられるのでしょうか？
一つ例として挙げられるのが、「建物の朽廃（きゅうはい）」です。この記事では借地権を消滅させる建物の朽廃について、詳しく解説します。
建物の朽廃とは
法律上では「朽廃」という言葉が記載されていますが、その定義は明確にされていません。
しかし実務的には、「建物が古くなり、使用できなくなった状態」を建物の朽廃といいます。
例えば、不動産鑑定士である私が過去に見たケースでは、以下のような状況がありました。
- 借地上の建物に長年人が住んでいない
- 維持管理が全くされていない
- 出入口や窓が壊れ、雨風が入り放題
- 建物の構造がボロボロになっている
このような建物は、判例でいうところの「建物の社会的経済的効用が失われた状態」に該当すると考えられます。
つまり、使用価値や経済価値を失った建物が「朽廃」に該当するわけです。
建物の朽廃により借地権が消滅する理由
旧借地法では、建物が朽廃した場合に借地権が消滅するという規定が定められていました。この旧借地法は、平成4年7月31日以前に締結された借地契約に適用されます。（平成4年8月1日以降は、借地借家法が適用されています）
そのため、たとえば昭和の時代に借地契約を結び、その契約が今に至るまで続いて困っているなどという場合には、建物の朽廃を理由に借地契約を終わらせられることがあるのです。
（ただし平成4年7月31日以前に締結した借地契約であっても、契約時に存続期間が定められている場合は、たとえ建物が朽廃したからといって借地権が消滅することはありません）
なお、現在の借地借家法では、そのような建物の朽廃を理由に借地契約が終了する規定はありません。その代わり、借地借家法では建物が「滅失」した場合、借地権が解約できる可能性があります。
ただし建物が滅失したからといって自動的に借地権がなくなるわけではありません。当初の契約期間の残存期間内であれば、借主は地主の承諾を得ずに建物を再築することが可能です。（そして借地権の存続期間は、「建物の再築日」と「地主が承諾した日」のどちらか早い方から20年間延長されます）
一方、借地契約更新後の再築には、地主の承諾が必要となります。もし承諾しないにも関わらず、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再築してしまった場合には、地主は「地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れ」ができるとされていることがポイントです。ここでようやく、建物の滅失により借地契約を解除できる選択肢が現れるのですね。
建物の朽廃・借地権解除の具体的な判断は専門家へ相談を
もし、借地上の建物が「朽廃」しているのでは？と思われる場合は、今日の内容を参考にしていただければと思います。ただし、借地権や建物の状況は契約内容や個別の事情によって異なるため、判断が難しいケースもあります。具体的な対応については、ぜひ専門家にご相談ください。
当事務所でも地主の皆様からのお問い合わせを承っております。
