地主は2代で資産を失うかも！？

こんにちは。不動産鑑定士の三原です。
今回のテーマは「地主は2代で資産を失うかも！？」です。

「地主は3代で資産を失う」と聞いたことはありますか？
先祖代々受け継いできた土地をあなたの代で失ってしまうなんて、想像するだけでも嫌ですよね。ですが、何の対策も講じなければ、現実にそうなる可能性があります。今回は、「地主は3代どころか2代で資産を失うかもしれない」という話を詳しく解説します。

なぜ資産を失うのか？

よく耳にする理由の1つは相続税の高さです。相続税の最高税率はなんと55％。単純計算で、相続のたびに半分以上の財産が失われるため、「地主は3代で資産を失う」と言われています。

しかし今回は、特に底地を所有する地主さんに向けて、ほかではあまり聞けない内容をお話しします。実は、底地を持っている場合、下手をすると1代で資産を失ってしまうケースもあり得るのです。これは非常に衝撃的な事実です。

ぜひ最後までご覧ください。

今回の内容はこちらです

1. 相続と相続税とは
2. 課税上の土地評価とは
3. 底地の相続税の罠
4. 解決策

順に簡単に解説していきます。

1. 相続と相続税とは

相続とは、亡くなった方の財産を遺族、つまり相続人が受け継ぐことです。よくあるケースとしては、亡くなった方の配偶者と子どもが相続人になる場合です。

相続税とは、亡くなった方が所有していた財産の評価額に基づき、相続人が支払う税金です。現行の相続税の最高税率は55％と非常に高い水準に設定されています。また、財産の評価額が高いほど税額も大きくなる仕組みです。そのため、多くの土地を持ちながら現金が少ない地主さんにとっては、大きな負担となります。

2. 課税上の土地評価とは

相続税を計算する際、都市部の土地は通常「路線価」で評価されます。路線価とは、税務署が定める土地の価格で、相続税や贈与税を計算する基準となるものです。

3. 底地の相続税の罠

底地とは、借地権が付いている土地のことを指します。借地権とは、借地人が建物を建てるための権利です。このような底地は、実際には売りにくく、売れたとしても非常に安価で取引されることが多いのが現状です。

しかし、相続税の計算では、実際に売れる金額ではなく、あくまで「評価額」で算出されます。例えば、ある底地が市場で2,000万円でしか売れないにもかかわらず、相続税の計算上の評価額が4,000万円とされる場合があります。もし相続税の税率が50％なら、相続税として2,000万円を支払う必要があります。

つまり、2,000万円でしか売れない底地を相続しても、結果として資産がゼロになる、もしくはマイナスになる可能性があるのです。これが「地主は3代どころか、1代で資産を失うことがある」と言われる理由です。

さらに、「自分は底地を持っていないから大丈夫」と思っている方も要注意です。共有地や共同所有のビルなど、複数人で所有する不動産をお持ちではありませんか？これらも底地と同様のリスクを抱えています。

4. 解決策

では、このようなリスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか？
1つの対策として、相続の前に底地を売却してしまう方法があります。相続前に売却すれば、相続税は売却額（例：2,000万円）を基準に計算されるため、資産をゼロにする事態は避けられます。

ただし、売却額が安くなってしまう点には注意が必要です。より多くの資産を残したい場合には、相続が発生する前に権利関係を整理し、不動産の状態をすっきりさせておくことが有効です。

なお、ケースバイケースで最適な方法が異なるため、専門家に相談することをお勧めします。また、相続後に売却した方が有利な場合もあるため、別の動画「相続税3,000万円問題」を参考にしてください。

https://youtu.be/h1ndCW0gxkU?si=8to0Vn5CDNZg1DZj

まとめ

今回のテーマ「地主は2代で資産を失うかも！？」では、以下の4つのポイントを解説しました。

1. 相続と相続税とは
2. 課税上の土地評価とは
3. 底地の相続税の罠
4. 解決策

解決のカギは、早めの行動です。少しでも心当たりがある方は、ぜひ専門家に相談してみてください。