こんにちは、日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士、三原です。
今回は「地代値上げ 調停の注意点」についてお話しします。
このブログで得られるメリット
最初に、今回の話を聞いていただくことで得られるメリットをお伝えします。
今日のテーマを理解することで、「地代交渉における調停の流れを知ることができ、今後の交渉に役立つ知識を得られる」ことをお約束します。
それでは、早速本題に入っていきましょう。
結論：調停を活用するための３つのポイント
私の経験を元に、調停を活用するためのポイントは以下の３つです。
- 調停の申し立て方法
- 自分で調停申立てをする際の注意点
- 客観的資料の準備
今回の内容は、前回の「地代値上げ 調停の概要」の続編です。まだそちらを見ていない方は、ぜひ併せてご覧ください。
https://www.youtube.com/watch?v=rkTvScIYgps&t=447s
- 調停の申し立て方法
調停の申し立ては、裁判所が関わる手続きですが、訴えを提起するよりも簡便です。
地主自身が直接申し立てを行うこともできますし、実際にそのように進めている方も少なくありません。
具体的には、申立書を作成し、必要な証拠書類を添えて管轄の裁判所に提出します。地代増額の場合、通常は「簡易裁判所」に申し立てます。簡易裁判所は、少額な事件を取り扱っており、一般の方でも手続きを行いやすい場所です。
例えば、地主が千葉県に住んでいて、借地が東京都にある場合、借地の所在地に対応する裁判所（例えば、墨田区の東京簡易裁判所）に申し立てます。
申立書の書き方や証拠書類の準備についても、簡易裁判所の窓口でサポートを受けることができます。
必要な書類としては、以下のものを準備しましょう：
- 対象土地の登記事項証明書
- 賃貸借契約書
- 増額請求の内容証明郵便の控え
- 固定資産評価証明書（可能であれば不動産鑑定書も）
また、申立てには郵便切手（約3000円分）が必要となりますので、事前に確認しておきましょう。
調停期間は案件によりますが、通常1年程度かかることが多いです。調停は1～2ヶ月ごとに話し合いが行われるため、数回のやり取りを経て解決に至ります。
- 自分で調停申立てする際の注意点
自分で調停を申し立てる際にはいくつかのポイントに注意が必要です。
- 平日開催のため、調停日に出席できる時間を確保すること
- 自分の主張をしっかり伝えること
調停では法的な説明を厳密に求められるわけではありませんが、根拠を持って自分の意見を述べることが重要です。 - 代理人を立てる場合の条件
例えば、高齢のご両親に代わって子どもが調停に出席することも認められる場合がありますが、そのための許可が必要です。具体的な条件は、裁判所に確認してみましょう。
もし、案件が複雑であったり、相手方が弁護士を立ててきた場合は、専門家（弁護士）に依頼する方が良いでしょう。
- 客観的資料の準備
調停においては、地主と借地人がそれぞれ自分の主張を証拠をもって立証する必要があります。
その証拠として、不動産鑑定書が非常に重要な役割を果たします。調停委員が不動産鑑定書を求めることも多く、双方の主張を比較する際に有効な資料となります。
また、調停委員の中には不動産鑑定士の資格を持つ方もいるため、調停の過程でアドバイスをもらえることもあります。調停では、「継続地代の実態調査」などの専門的な資料が持ち出されることもありますが、個別の事情や契約条件を無視した平均値に基づく分析には注意が必要です。
最終的には、裁判所が不動産鑑定書を基に適正な地代を決定する場合もあります。
まとめ
今回は「地代値上げ 調停の注意点」についてお話ししました。
調停をうまく活用するためのポイントとして、以下の３つを紹介しました。
- 調停の申し立て方法
- 自分で調停申立てをする際の注意点
- 客観的資料の準備
これで調停に関するハードルが少し下がったのではないでしょうか。
このブログを読んでいるあなたも、大切な資産を維持・運用していくためには、正しい知識を持つことが重要です。ぜひ、役立ててください。
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本日はご覧いただきありがとうございました。
【このブログの関連動画】
◆「調停の注意点」～後編～
◆「調停の概要」・・・基本的な知識を説明しています。 https://www.youtube.com/watch?v=rkTvScIYgps&t=447s
