下記のブログは、こちらから音声でお聞きいただけます。
みなさん、こんにちは。日本橋鑑定総合事務所の不動産鑑定士の三原です。
今回は「底地の売値の決まり方」というテーマでお話しします。
まず、底地とは、建物が建っている土地のうち、土地の所有者（地主）が持っている権利のことを指します。
底地をお持ちの地主さんにとって、今後の相続や資産運用を考える上で、「売れる金額」がどのくらいなのか、非常に気になるポイントですよね。
一般的な底地の売値とは？
一般的には、相続税路線価などを基準にして「更地価格の3割～4割程度」というイメージを持たれる方が多いです。
ただ、これは借地人が購入する場合の金額であり、もし**第三者（借地人以外）**が購入する場合は、実際の売値が更地価格の3割を下回るケースがほとんどです。
では、第三者が底地を購入する場合、どのように価格が査定されるのでしょうか？
結論としては、「賃料（地代）」を基準に計算されるケースが多いです。
賃料が低い場合、底地価格も低くなる
底地の売値は地代の金額に大きく左右されます。
地代が安い場合、底地の売値も非常に安くなる傾向があります。
具体的に見てみましょう。
例えば、月額地代が3万円の場合：
- 年間の地代は36万円です。
- これに15年分を掛けると、540万円。
- 20年分を掛けると、720万円。
このように、地代の「15～20年分」といった形で底地の最低売却価格が計算されることが多いです。
これを収益価格の計算といいます。
なぜ年数が違うのか？
この「15年」や「20年」という年数は、次のような条件によって変わります：
- 対象土地があるエリアの特徴
- 土地の形状や大きさ
- 借地人の状況や契約内容
これらは物件ごとに異なるため、評価はケースバイケースで行われます。
まとめ
本日は、底地の売値がどのように決まるのか、特に収益的なアプローチに基づいた計算方法についてお話ししました。
底地の相続対策や売却を検討する際、今日の内容を思い出していただければと思います。
具体的なご相談がある場合は、ぜひお気軽に日本橋鑑定総合事務所までご連絡ください。
以上、今回は「底地の売値の決まり方」というテーマでお届けしました。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました！
