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こんにちは、不動産鑑定士の三原です。
今回は「賃料以外にもらうべきもの」というテーマで、地主が借地人から得られる賃料以外の収入についてお話しします。借地を貸し出すと、土地は返ってこないとよく言われます。また、現実的に賃料の値上げも難しいケースが多いため、賃料以外での収入を得ることが重要になってきます。今回は、借地契約において地主が得られる4つの収入をまとめてみました。
- 譲渡承諾料
借地人が借地上の建物に住まなくなり、その土地に借地権付きの建物を第三者に売りたい場合、地主に対して譲渡承諾を得る必要があります。この際、地主は譲渡承諾料を受け取る権利があります。法律上、借地人は地主の承諾なしに借地権を売却することはできません。相場としては、譲渡承諾料は借地権価格の10%が一般的です。このタイミングで地代を値上げすることもよくあります。
- 更新料
借地契約の更新時には、更新料を受け取ることが一般的です。契約が20年ごとの場合、更新料は20年ごとに支払われます。仮に40歳で土地を相続し、地主としての人生が始まった場合、更新料を受け取れるのは20年に一度になります。そのため、更新料は地主人生の中で数回しか受け取れない貴重な収入源となります。最近の裁判例では、更新料は「借地権価格の6%」とされる事例もありましたが、契約ごとにケースバイケースになるのが通常です。さらに詳しく知りたい方は、以前解説した動画も概要欄にリンクを貼っておきますのでご覧ください。
- 増改築承諾料
借地契約で建物の増改築が禁止されている場合、借地人が既存の建物を建て替えたりリフォームを希望したりしたとき、地主はその承諾を行うことで承諾料を受け取ることができます。増改築承諾料の相場は、通常「更地価格の3〜5%」です。建物の寿命が延びることを考えると、この金額は少し安いように感じるかもしれませんが、実際に裁判所などで適用されている相場はこの程度です。
- 条件変更承諾料
契約上、借地に建てられる建物が木造に限定されている場合、借地人が鉄筋コンクリート造などに建て替えたいと希望することがあります。このように契約の条件を変更する場合には、「条件変更承諾料」が発生します。この承諾料の相場は、更地価格の10%などとされることがあります。このタイミングでも、通常、地代の値上げが行われることが多いです。
まとめ
今回は、賃料以外で地主が得られる収入について、4つの項目を説明しました。賃料が安価である場合、これらの収入源でカバーすることが重要です。そのためにも、事前にしっかりと知識をつけておくことが大切です。賃料以外にも得られる収入を見逃さないよう、準備をしておきましょう。
以上が、「賃料以外にもらうべきもの」のテーマに関するお話でした。参考にしていただければ幸いです。それでは、今回はここまで。
