借地権付き建物が狙われる？地主が土地を守るために知っておくべき事例を不動産鑑定士が紹介！

こんにちは、不動産鑑定士の三原です。

世の中には、借地権付き建物を狙っているハイエナのような方がいることをご存知でしょうか。地主として、土地を奪われないよう、このハイエナがどう行動するのかを知っておかなければなりません。

今回は、東京地裁の平成28年の判例（平成28年10月7日事件番号平成28年ワ5396号）を基に、建物収去土地明渡しの事案を紹介し、地主の皆さんに注意してほしいことについて説明します。

借地契約解除通知を送付したら第三者が現れた事例

それでは事案の概要を説明します。

借地人が約1年間分の賃料を滞納したため、地主は借地人に契約解除の通知を送付しました。しかし、契約解除の1ヶ月前に、突然第三者が現れました。この第三者は、借地人から借地権付き建物を購入したと主張し、借地権が有効に存在していることを理由に建物に居座り続けました。

問題は、地主が土地明渡しを求めた場合、第三者が土地明渡しに応じる義務があるかどうかです。

第三者は、借地人が過去に譲渡承諾料560万円や建替承諾料を支払っており、その金額を未払賃料の補填に使えるといった理不尽な主張をしてきました。（ちなみに裁判所は、承諾料は未払賃料を補填するためのものではないとし、第三者の主張を退けました）

また、この第三者が借地権付き建物を購入したのは、実際には「借地権の契約解除後」だったことが判明しました。さらに、その購入を解除の1ヶ月前に行ったと虚偽の報告をしていたことも明らかになりました。

この第三者は、契約解除された借地権付き建物を破格の値段で購入し、その後、建物を第三者に賃貸して賃料を得るという行動に出ていたのです。

結果として裁判所は、地主の主張を認め、土地明渡しを命じました。これは地主にとっての完全勝利と言える結果です。

借地権付き建物が狙われる理由

今回の事例で紹介した第三者は、トラブルをうまく利用し、瑕疵がある借地権付き建物を非常に安く手に入れ、その後地主との交渉を経て有効な借地権に戻すことで、数千万円の利益を得ようと企んだ可能性があります。まるで「ハイエナ」のような行為ですが、地主としては、このような目的で第三者が近づいてくることを考慮しておくべきでしょう。

トラブルを防ぐために地主が意識すべきポイント

今回の事例をふまえて、トラブルを防ぐために地主が意識すべきポイントをいくつか紹介します。

• 賃料滞納には早期対応する
• 不動産所有の情報を軽々しく話さない
• 必要に応じて専門家に相談する

賃料滞納には早期対応する

まず、賃料滞納が発生したら、すぐに督促を開始することが重要です。「そのうち払ってくれるだろう」と放置すると、滞納期間が長期化し、トラブルが複雑化する可能性があります。

なお、地代滞納を理由に借地契約を解除するためには、次の手順を踏む必要があります。

• 地代の支払いを催告する
• 借地契約の解除通知をする
• 建物収去土地明渡請求訴訟を起こす

民法では、「相当期間を設けて催告した後でなければ契約を解除できない」とされているため、たとえ地代を滞納されたとしても、すぐに契約解除できるわけではありません。そのため賃料滞納が発生したら、なるべく早期に対応を開始する必要があります。

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不動産所有の情報を軽々しく話さない

この事例から学べるのは、不動産はトラブルに巻き込まれるリスクが常に存在するということです。

特に地主の場合、不動産を所有しているというだけで、さまざまな人が近づいてくる可能性があります。家族や知人に対しても、不動産所有の情報を軽々しく話さない方が、トラブルのリスクを減らすことができるかもしれません。

必要に応じて専門家に相談する

借地に関するトラブルは、法律的に複雑と言わざるを得ません。自己判断で進めると、かえって問題が大きくなることもあります。

地主にとって不利な状況を招かないよう、必要に応じて専門家に相談しましょう。

たとえば、明け渡し訴訟後も元借地人が出ていかない場合、引越代を支払ってでも退去させたほうがいいこともあります。それは強制退去費用よりも引越代のほうが安い場合や、裁判費用・解体費用・引越費用を差し引いても、土地の価値が回復するメリットのほうが大きい場合などです。

しかしこのような判断をするためには、土地が明け渡されることで、どのくらい市場価値が向上するのかを見極めなければなりません。このような判断においては、不動産鑑定士に評価を依頼するのがおすすめです。

関連記事：明け渡し訴訟後も元借地人が出ていかない場合はどうする？引越代を支払ってでも退去させたほうがいい例を紹介！

不動産鑑定士に相談すれば、不動産問題に詳しい弁護士と繋いでもらうことも可能なので、ぜひ一度相談してみてください。

土地を守るためには専門家に頼ることが大切！

土地や建物を所有していると、時に予期しないトラブルに巻き込まれることがあります。特に第三者が不正に土地を取得しようとする場合もあるため、地主としては常に慎重に対応し、不審な動きがあれば早期に対処することが重要です。

今回紹介した判例でも、地主は専門家と連携して適切な手続きを踏んだことで、土地を守ることができました。やはり一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが大切だといえます。

当事務所でも、借地に関わるさまざまなご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。