借地の譲渡承諾書が偽造されたら？契約解除できるか裁判例を基に不動産鑑定士が解説！

皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。今日のテーマは「譲渡承諾書の偽造と契約解除」です。

東京地裁の令和3年1月19日、事件番号令元年ワ18612号の「建物収去土地明渡等請求事件」を参考にし、譲渡承諾書の偽造があった場合の対応について学んでいきたいと思います。

なお、地裁の判決内容はあくまで個別の事情や背景を踏まえたものですので、皆さんの不動産にそのまま当てはまるわけではないことをご理解ください。

借地の譲渡承諾書が偽造された事案

まず、事案の概要です。少し複雑な内容ですが、簡潔に説明します。貸主がいて、借地人は法人A社です。

A社は借地上に建物を建てて所有しており、借地権付きの建物を第三者に売却しようとしていました。

本来、このようなケースでは地主の許可を得て売買の手続きを進めるのが一般的です。

しかし、今回の事案では、借地人A社が地主の譲渡承諾書を偽造していたのです。地主は後にこの偽造を知り、信頼関係の破壊を理由に契約解除を求めました。

裁判所の判断

結論として、裁判所は貸主の主張を認め、契約解除を認めました。つまり、地主のもとに土地が戻ることとなったのです。

その理由について説明します。借地人A社は不動産会社でした。A社の主張によれば、当時の経営陣はすべて変わっており、偽造者を特定することはできないとのことです。

とはいえ、本件売買契約は成立せず、土地の利用状況に変更はなかったとしています。

しかし、裁判所は売買契約が成立しなかったため、借地人が第三者に土地を使用させたわけではないものの、譲渡承諾書の偽造行為は貸主として到底容認できるものではないと判断しました。

総合的に見て、信頼関係は破壊されたと認められ、借地契約の解除が妥当であるとされました。

借地契約を解除できる条件

借地契約は、一般的な賃貸借契約と比べて、借地人の権利が強く保護されていることは、多くの地主さんがご存知でしょう。

そのため地主側から一方的に契約を解除することは簡単ではありません。

実際、借地契約の解除には、単に契約違反があるだけではなく、貸主と借主の間の「信頼関係」が破壊されている、と認められる必要があるのです。

一般的に信頼関係が破壊されている状態とは、次のような例が挙げられます。

• 数か月以上の家賃滞納
• 無断増改築（軽微なリフォーム程度では、信頼関係が破壊されたと認められないこともあります）
• 無断転貸・無断譲渡（親族間の譲渡などは、背任性が低く、信頼関係が破壊されたと認められないこともあります）

上記の3点は有名どころですが、今回の事例のような偽造行為、つまり噓をつくような行為でも、借地契約を解除できる可能性があることは知っておきましょう。

土地を守るためには借地契約が解除された事例を知っておこう

今回のケースでは、借地人が譲渡承諾書を偽造したのは、第三者との売買契約をスムーズに進めるための策だったと考えられます。おそらく、偽造した譲渡承諾書を見せておいて、売買契約を成立させ、その後で正式に譲渡承諾を得るつもりだったのでしょう。このような行動は非常に信じがたいものですが、実際にはこうした事例も存在することを理解しておくと、いざという時に役立つかもしれません。

今回の裁判例が示したのは、たとえ実際の売買が成立しなかったとしても、譲渡承諾書を偽造するという行為そのものが、貸主と借主の信頼関係を根底から破壊するということです。

土地をしっかりと守るためには、今回紹介したような、借地契約が解除された事例について情報収集してみてください。

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