賃料増額訴訟でどのくらい増額できる？判決に影響を与える要素を不動産鑑定士が解説！

皆さん、こんにちは。不動産鑑定士の三原です。

賃料を増額したい場合、まずは「家賃値上げの通知書（賃料増額請求書）」を送付しますが、それでも賃借人が増額を認めない場合は訴訟へと進むことができます。

しかし、賃料増額訴訟に臨んだとして、どのくらいの増額が期待できるのでしょうか。

実務的な観点からは、訴訟にはあまり期待しすぎないほうがいいかもしれません。

今回は判決事例をもとに、賃料増額訴訟でどのくらい増額できそうなのかや、賃料アップを目指す場合は誰に相談すべきかのかについて、詳しく紹介します。

賃料増額請求の判決事例から分かる値上げ幅の相場

特に最近は目に見えて物価が上がっていますから、「賃料もそれに合わせて上げたい」という気持ちは理解できます。

では、皆さんが賃料を値上げする場合、どのくらいの増額を期待しますか？

1割？3割？それとも5割でしょうか？

値上げ額の参考として、東京地裁の令和3年における判決を見てみましょう。

これは、東京地裁における令和3年の判決を一部抜粋してまとめたものです。

表をざっと見渡すと、10年以上賃料が変更されていない事例がほとんどですね。

現行月額賃料、原告（オーナー）の請求額、判決で決まった月額賃料、判決による値上がり率を見ると、値上がりは2割程度が多いという結果が分かります。

ざっくり言うと、裁判所に持ち込んでも値上がりは2割程度が多いという結果です。

たった2割と感じるか、2割も上がると感じるかは人それぞれですが、交渉事において「2割増」が一つの目安になると言えます。

なお、1番上の事例では、元々の賃料が月額3万円と低かったため、率にすると8割増となっていますが、これは少し特殊なケースです。

賃料増額請求の判決に影響を与える要素

私の経験上、賃料増額訴訟の判決は、不動産鑑定士の鑑定結果が大きな影響を与えることが多いです。

賃料が高いか安いかという判断は、裁判官（法律家）には難しいためです。そのため賃料増額を目指す場合は、まず地主・不動産オーナーのサポートを得意とする不動産鑑定士へ相談することを検討してみてください。

なお、賃料の変更は、契約が継続している前提で行われます。

そのため新規で貸した場合の「新規賃料」と、「現行の賃料」があるとして、これらの間を取った「継続賃料」が判決として決まることになるのがポイントです。

結果として、賃料が一気に大きく上がることは少なく、まずは2割増が一つの基準と考えられるのです。

ただし、継続賃料は個別性が高い分、契約ごとに例外もあり、一言では傾向を言い表しづらい部分があります。

疑問があれば、ぜひ不動産鑑定士に相談されることをおすすめします。もちろん当事務所へご相談いただいても大丈夫です。

継続地代を値上げするポイント

それでは最後に、賃料の中でも、とくに「継続地代」を値上げするポイントについて紹介します。

賃料は、通常「マーケット原理」によって決まりますが、地代はそうではありません。

地代の場合、契約期間が20年など長期にわたります。契約期間中に周辺土地の相場、もしくは税金などの状況が変化すれば、契約期間中に賃料を変更する必要が生じるでしょう。

しかし環境が変わったといえ、すでに借地人がいる以上、相場通りにすぐ地代を値上げできるかというと、難しいのが現実です。

このため継続地代については、まずは現行地代と相場地代の半分の値上げを目指すことになります。そしてこまめに値上げ請求することで、だんだんと相場へ近づけていきます。

このような賃料増額の実務について知りたい方も、ぜひ当事務所へご相談ください。

関連記事：継続地代の値上げのコツとは？不動産鑑定士が実務上のポイントを解説！